A Brasil Incorporação 164 SPE Ltda. foi condenada a pagar R$ 19.699 a título de cláusula penal contratual e R$ 4 mil por danos morais a um casal de idosos devido ao atraso na entrega de um imóvel. A juíza Luciana de Araújo Camapum Ribeiro, do 3º Juizado Especial Cível de Anápolis, entendeu que a expedição do Habite-se, por si só, não afasta a mora da incorporadora, que somente cessa com a efetiva entrega das chaves e a disponibilização da posse útil do bem.
Os compradores foram representados pelo advogado Paulo Roberto Viana.
Segundo os autos, o casal adquiriu uma unidade do empreendimento Wish Park Jundiaí. O contrato previa a conclusão da obra até 30 de junho de 2025, acrescida de prazo de tolerância de 180 dias, que se encerrou em 27 de dezembro daquele ano. O Habite-se foi expedido em 10 de dezembro, mas as chaves somente foram entregues em 22 de maio de 2026.
Na ação, os compradores sustentaram que, além da demora, foi constatado vazamento de água no imóvel quando finalmente tiveram acesso à unidade. Também relataram cobranças de IPTU e taxas condominiais anteriores à posse. Pediram, entre outras medidas, a incidência da cláusula penal prevista no contrato e indenização pelos prejuízos decorrentes do atraso.
Habite-se dentro do prazo
Em contestação, a incorporadora alegou que não houve atraso, uma vez que o Habite-se havia sido expedido antes do término do prazo de tolerância. Sustentou ainda que a entrega das chaves teria sido postergada por opção dos próprios compradores, que solicitaram reparos após a vistoria.
A empresa também defendeu que o Código de Defesa do Consumidor não seria aplicável porque o imóvel havia sido adquirido como investimento.
As teses não foram acolhidas.
A magistrada reconheceu a relação de consumo. Embora os compradores tenham mencionado que a aquisição constituía “investimento patrimonial familiar”, considerou que eles eram destinatários finais do imóvel e se encontravam em situação de vulnerabilidade técnica e econômica em relação à incorporadora, aplicando a teoria finalista mitigada adotada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Entrega das chaves
Quanto à mora, a juíza destacou que a simples emissão do Habite-se não representa o cumprimento integral da obrigação assumida pela incorporadora.
Segundo a sentença, a jurisprudência considera que o atraso somente termina com a efetiva entrega das chaves e a disponibilização da posse útil do imóvel ao adquirente. No caso, isso ocorreu apenas em 22 de maio de 2026.
A magistrada também afastou o argumento de que os reparos solicitados pelos compradores teriam causado a demora. Conforme observou, cabe à incorporadora entregar o imóvel em perfeitas condições de uso e habitação.
Além disso, comunicações eletrônicas juntadas ao processo demonstraram que a própria empresa havia reconhecido o atraso e apresentado pedidos de desculpas. Para a juíza, sustentar posteriormente a inexistência de mora configurava comportamento contraditório.
Assim, foi reconhecido o atraso entre 28 de dezembro de 2025 e 22 de maio de 2026, período utilizado para justificar a incidência da cláusula penal contratual. A incorporadora foi condenada a pagar R$ 19.699 por esse motivo.
Danos morais
A juíza observou que o mero inadimplemento contratual não gera automaticamente indenização por danos morais. No caso concreto, porém, considerou que as circunstâncias ultrapassaram o simples dissabor.
Foram levados em conta o período de quase cinco meses de atraso após o término da tolerância contratual, a idade dos compradores e a frustração e insegurança decorrentes da demora na disponibilização do imóvel. A indenização foi fixada em R$ 4 mil.
Processo 5561940-63.2026.8.09.0007
