A 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais de Goiás autorizou a penhora de imóvel para pagamento de dívida condominial, mesmo sem registro formal em nome do devedor. O colegiado entendeu que a obrigação está vinculada ao bem e pode alcançar quem está na posse ou quem exerce domínio sobre o imóvel.
A decisão foi proferida em mandado de segurança relatado pelo juiz Luís Flávio Cunha Navarro. O caso teve origem em execução de taxas condominiais proposta por um condomínio da capital, após o juízo da 2º Juizado Especial Cível de Goiânia indeferir a penhora sob o argumento de ausência de registro imobiliário em nome do executado.
Na ação, o condomínio, representado pelas advogadas Ana Flávia Farias Mendanha e Carina Dias Simonato Matias, sustentou que o imóvel objeto da cobrança havia sido transferido por sucessivas negociações, com imissão na posse pelo atual ocupante. Também apontou que havia ciência inequívoca da entidade condominial sobre as transações, o que afastaria a necessidade de registro formal para fins de responsabilização.
A defesa do condomínio argumentou que a decisão de primeiro grau contrariou o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça no Tema 886, ao limitar a penhora ao titular registral do bem. Segundo as advogadas da causa, a obrigação condominial decorre da relação direta com o imóvel, sendo possível a cobrança tanto do proprietário quanto do possuidor.
Decisão
Ao analisar o caso, o relator reconheceu que ficaram demonstrados dois elementos essenciais: a posse do imóvel pelo executado e a ciência do condomínio acerca das transações realizadas.
Com base nisso, concluiu que a ausência de registro não impede a responsabilização nem a constrição do bem. O magistrado destacou que as despesas condominiais possuem natureza “propter rem”, ou seja, vinculam-se ao imóvel e não exclusivamente à pessoa do proprietário.
O colegiado também aplicou o entendimento do STJ no Tema 886, segundo o qual a responsabilidade pelo pagamento das taxas pode recair sobre o promissário comprador que esteja na posse do bem, desde que comprovada a ciência do condomínio.
Na decisão, foi ressaltado que o artigo 1.345 do Código Civil prevê a responsabilidade do adquirente pelos débitos condominiais, inclusive anteriores à aquisição. O relator também pontuou que a exigência de registro imobiliário não pode inviabilizar a efetividade da execução.
Além disso, destacou que o próprio imóvel funciona como garantia da dívida, sendo legítima a penhora independentemente da titularidade formal, conforme jurisprudência consolidada.
Processo 5099963-37.2025.8.09.0051
