Alline Guimarães Marques*
Com a aprovação da reforma tributária no Brasil e a previsão de implementação do Imposto sobre Valor Agregado (IVA), o setor imobiliário se depara com mudanças estruturais profundas. A substituição de tributos como PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS por um modelo de tributação unificado promete simplificação, mas também traz desafios significativos, especialmente no que se refere à incidência sobre operações imobiliárias
A construção civil, por exemplo, poderá passar a gerar créditos tributários sobre insumos adquiridos, o que, em tese, seria benéfico. No entanto, a efetiva utilização desses créditos dependerá da tributação das saídas, ou seja, da venda ou locação dos imóveis, o que pode afetar o fluxo de caixa das empresas e comprometer a neutralidade esperada do imposto.
No caso da venda de imóveis novos, especialmente por incorporadoras, a substituição do regime atual por um sistema de IVA pode acarretar aumento da carga tributária se não forem criadas regras específicas ou regimes de transição que preservem os benefícios atualmente existentes, como o Regime Especial de Tributação (RET).
No tocante à locação, existe uma preocupação legítima quanto à sua possível inclusão no campo de incidência do IVA. Atualmente, a locação de imóveis residenciais não é tributada pelo ISS, mas com o novo modelo tributário, essa imunidade pode ser revista, o que teria efeitos diretos tanto para locadores quanto para locatários. O repasse de custos, por meio de reajuste nos aluguéis, surge como uma das alternativas do mercado, mas tal movimento pode pressionar o acesso à moradia, especialmente nas grandes cidades.
Sob o ponto de vista da atratividade dos investimentos, a adoção do IVA traz incertezas. Pequenos investidores, que tradicionalmente veem o imóvel como um ativo seguro para geração de renda passiva, podem se sentir desencorajados diante de uma maior complexidade tributária e de uma carga potencialmente mais elevada.
Em última análise, o êxito do novo modelo dependerá da sua capacidade de promover justiça fiscal sem comprometer o crescimento econômico e o acesso à moradia, pilares essenciais para um desenvolvimento urbano sustentável.
*Alline Guimarães Marques é advogada. Mestre em Direito Tributário e Finanças Públicas pelo IDP/DF, Especialista em Direito Tributário pela Escola Educacional Damásio / SP, com Titulação em ESG pela Universidade Panthéon Sorbonne – Paris/França e Titulação em Direito Público e Privado 4.0 pela Universidade de Coimbra/Portugal.
