A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou a validade de cláusula contratual que permite a retenção de até 50% dos valores pagos por comprador que desiste da aquisição de imóvel na planta. O entendimento se aplica a contratos firmados após a entrada em vigor da Lei do Distrato e a empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.
A decisão foi unânime e seguiu o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi. No caso analisado, o STJ reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO), que havia reduzido de 50% para 25% o percentual de retenção previsto em contrato de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade.
O processo teve origem em ação de rescisão contratual com pedido de tutela de urgência e devolução de quantias pagas. O comprador buscava a rescisão do contrato, a restituição integral dos valores pagos, a suspensão de cobranças futuras e a proibição de negativação.
Em primeiro grau, os pedidos foram julgados improcedentes. Em apelação, o TJGO declarou rescindido o contrato referente a unidade do empreendimento Lagoa Eco Towers e considerou abusiva a cláusula que previa a retenção de 50% das quantias pagas. Com isso, autorizou a retenção de apenas 25% dos valores adimplidos.
No recurso ao STJ, a incorporadora sustentou que o contrato foi firmado após a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, e estava submetido ao regime de patrimônio de afetação. Por isso, defendeu a aplicação do artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, que admite a retenção de até 50% dos valores pagos quando o desfazimento do contrato ocorre por culpa do adquirente.
Ao analisar o caso, a ministra Nancy Andrighi afirmou que o TJGO divergiu da jurisprudência do STJ ao considerar abusiva, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, a cláusula que estabelecia a retenção de 50%. Segundo a relatora, o percentual está expressamente previsto na legislação para incorporações submetidas ao patrimônio de afetação.
A ministra destacou que a retenção no patamar legal não é abusiva por si só, mesmo sob a ótica do CDC. Conforme o voto, a legislação especial busca proteger um interesse coletivo: a garantia da continuidade da obra para os demais adquirentes, finalidade do regime de patrimônio de afetação.
Para o advogado Marcus Felipe Macedo, a decisão é relevante porque delimita a aplicação da Lei do Distrato e reforça a segurança jurídica em tema que ainda gera discussões no setor imobiliário. Segundo ele, a retenção de 50% não pode ser considerada abusiva de forma automática quando há previsão legal e contratual expressa.
“Quando o contrato foi firmado depois da Lei do Distrato, há previsão expressa e o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação, a retenção de até 50% encontra respaldo legal. A discussão deve observar as circunstâncias do caso concreto, mas não se pode simplesmente ignorar o regime criado pela lei”, afirma.
O patrimônio de afetação é o regime que separa os bens, direitos e recursos de determinado empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora. Na prática, o mecanismo busca proteger a continuidade da obra e os interesses da coletividade de compradores, evitando que a desistência individual comprometa o equilíbrio financeiro do projeto.
Marcus Felipe Macedo explica que esse aspecto justifica o percentual mais elevado admitido pela legislação. “A lógica do patrimônio de afetação é preservar o empreendimento como um todo. Por isso, a lei admite uma retenção maior nesses casos, justamente para reduzir impactos financeiros sobre a obra e sobre os demais adquirentes”, diz.
A decisão também chama atenção porque, em algumas situações, o Judiciário vinha reduzindo percentuais de retenção com base em critérios genéricos de abusividade ou equidade. Para o advogado, a revisão judicial continua possível em casos excepcionais, mas precisa estar vinculada a elementos concretos do processo.
“O que o STJ reforça é que a intervenção judicial não deve substituir automaticamente o critério definido pelo legislador. Se houver abuso comprovado, a discussão é outra. Mas, quando a cláusula está clara, o contrato é posterior à Lei do Distrato e o empreendimento está em patrimônio de afetação, a retenção de até 50% tende a ser juridicamente válida”, avalia.
AREsp 3.178.199/GO.
