Uma construtora foi condenada pelo Juizado Especial Cível de Senador Canedo a complementar a restituição devida a uma compradora após distrato de contrato de imóvel. O juiz Marcelo Lopes de Jesus entendeu que a empresa calculou de forma incorreta a retenção contratual ao aplicar a multa sobre o valor nominal pago, e não sobre o montante atualizado monetariamente.
A sentença fixou que, em contratos submetidos à Lei do Distrato, a atualização monetária das parcelas pagas deve ocorrer antes da aplicação da cláusula penal. Com isso, a construtora terá de pagar R$ 2.035,19, a título de complemento da restituição, com correção monetária e juros. A compradora foi representada pela advogada Joyce Janaina Almeida Silva.
Conforme os autos, a compradora firmou contrato de compra e venda de uma unidade imobiliária no empreendimento Max Buriti. O contrato estava submetido ao regime de patrimônio de afetação. Após pagar parcelas por quase quatro anos, ela não conseguiu obter financiamento para quitação do imóvel e solicitou o distrato.
Ao receber os valores devolvidos, a consumidora identificou divergência no cálculo. Segundo a ação, a construtora aplicou a retenção de 50% sobre o valor histórico pago, de R$ 45.470,53. No entanto, a defesa sustentou que a multa deveria incidir sobre o valor pago devidamente atualizado, que correspondia a R$ 50.302,30.
Na prática, se aplicada a retenção sobre o valor corrigido, a restituição deveria chegar a R$ 25.151,15. Como a empresa devolveu R$ 23.115,96, a sentença reconheceu saldo remanescente de R$ 2.035,19.
Ao analisar o caso, o magistrado destacou que a controvérsia estava na definição da base de cálculo da cláusula penal em distrato de compra e venda de imóvel submetido ao patrimônio de afetação. Ele observou que a relação entre as partes é de consumo e que a matéria é regulada pela Lei nº 4.591/1964, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018.
Segundo a sentença, o artigo 67-A, § 5º, estabelece que, em caso de desfazimento do contrato, a dedução da pena convencional, limitada a 50% no regime de afetação, deve ocorrer sobre a quantia paga pelo adquirente devidamente atualizada.
Para o juiz, a redação do dispositivo define uma ordem lógica para o cálculo. Primeiro, atualiza-se monetariamente o total dos valores pagos pelo comprador. Depois, aplica-se o percentual de retenção sobre esse montante.
Marcelo Lopes de Jesus ressaltou que a correção monetária não representa acréscimo patrimonial, mas recomposição do poder de compra da moeda. Por isso, permitir o cálculo da multa sobre valores históricos faria com que a incorporadora se beneficiasse da desvalorização monetária, gerando enriquecimento sem causa.
A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos. O juiz condenou a construtora ao pagamento da diferença de R$ 2.035,19, corrigida pelo IPCA desde a data do cálculo equivocado, em 4 de setembro de 2025, além de juros de mora pela taxa Selic desde a citação, conforme os critérios definidos na decisão.
O pedido de indenização por danos morais, porém, foi negado. O magistrado entendeu que, embora o cálculo feito pela construtora tenha sido equivocado, a situação configurou controvérsia contratual sobre interpretação de cláusula, sem demonstração de ofensa à dignidade ou aos direitos da personalidade da compradora.
Processo 5233002-18.2026.8.09.0174.
