O desconto em leilões de imóveis pode ultrapassar metade do valor de mercado. A possibilidade de pagar menos, porém, exige cautela. Quem busca uma oportunidade pode acabar assumindo riscos que não existem em uma compra tradicional, como pagar pelo bem e, meses depois, ver a arrematação anulada pela Justiça.
Com o aumento de imóveis levados a leilão, impulsionado por juros elevados e pela retomada de bens por instituições financeiras, o perfil dos compradores também mudou. Antes mais restrito a investidores experientes, esse mercado passou a atrair consumidores finais. Para o advogado Igor Lopes Assunção, especialista em Direito Imobiliário Contencioso, com atuação focada na suspensão e anulação de leilões de imóveis, essa mudança tornou o risco mais concreto para quem compra sem orientação técnica.
“O maior engano é achar que a arrematação limpa automaticamente os problemas do imóvel. Não limpa. Quem não faz uma auditoria antes do lance pode pagar pelo bem e depois enfrentar uma ação anulatória, ficar anos sem a posse e manter uma quantia elevada imobilizada até uma eventual restituição”, afirma.
Riscos que podem derrubar a arrematação
Segundo o especialista, dois vícios aparecem com frequência em disputas judiciais envolvendo leilões. O primeiro é o chamado preço vil. Ele ocorre quando há diferença expressiva entre o valor real do imóvel e o valor utilizado no leilão.
“Um sinal claro de alerta é o lance mínimo da segunda praça abaixo de 50% da avaliação”, explica Igor. Antes de arrematar, o comprador deve verificar se a metragem, a localização e o estado de conservação do imóvel são compatíveis com a avaliação. Também é recomendável comparar o preço com imóveis semelhantes na mesma região e pesquisar se o antigo proprietário já ajuizou ação questionando o valor.
O segundo problema recorrente é a nulidade da intimação do antigo proprietário. Isso pode ocorrer quando a intimação por edital é utilizada sem que tenham sido esgotadas as tentativas de localização pessoal do devedor.
“Antes de participar, o comprador deveria pedir ao Cartório de Registro de Imóveis a documentação completa do procedimento e checar, de preferência com apoio jurídico, como a intimação foi feita”, orienta.
Em leilões judiciais, o advogado afirma que a leitura do edital não é suficiente. É necessário analisar o processo desde o início, incluindo citação, penhora, intimações, avaliação e edital. Uma avaliação antiga ou incompatível com o mercado, segundo ele, é um dos principais sinais de risco.
Débitos anteriores e Tema 1.134 do STJ
Outro ponto que exige atenção envolve os débitos vinculados ao imóvel. Conforme Igor Lopes Assunção, o Tema 1.134 do Superior Tribunal de Justiça alterou parte relevante dessa conta nos leilões judiciais.
“Nos leilões judiciais, os débitos tributários anteriores à arrematação, como o IPTU, saíram da conta do arrematante e passaram a ser pagos com o próprio valor do leilão, mesmo quando o edital diz o contrário, porque o edital não pode contrariar o Código Tributário Nacional”, resume.
O entendimento já vem sendo observado em editais publicados em 2026. Isso, no entanto, não significa que o imóvel arrematado ficará livre de custos adicionais. Continuam sob responsabilidade do comprador a comissão do leiloeiro, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), as despesas de registro, eventuais custos de regularização e as medidas necessárias para obtenção da posse.
As dívidas condominiais anteriores também devem ser analisadas caso a caso. Além disso, o especialista ressalta que a regra do Tema 1.134 se aplica aos leilões judiciais, e não aos leilões extrajudiciais promovidos por bancos, que seguem dinâmica própria.
Pagamento não garante posse imediata
A arrematação também não termina com o pagamento. Entre a expedição da carta de arrematação e a entrega efetiva das chaves, podem se passar meses. Nesse período, segundo o advogado, muitos compradores cometem erros por desconhecerem as etapas necessárias para consolidar a propriedade e obter a posse.
“O maior erro é acreditar que a carta de arrematação equivale ao registro do imóvel e à posse. Não equivale”, afirma Igor.
Após a arrematação, o comprador precisa registrar o título, verificar se há impugnações, identificar quem ocupa o imóvel e adotar a medida judicial ou extrajudicial adequada para retomá-lo. Trocar fechaduras, cortar serviços ou entrar no imóvel sem autorização são condutas que podem gerar responsabilidade civil e até criminal.
Para o especialista, a estratégia para obtenção da posse deve ser definida antes mesmo do lance. “A boa arrematação não termina com o pagamento. Ela termina com o imóvel registrado, regularizado e efetivamente disponível ao comprador”, conclui.
