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O Serviço Registral Imobiliário que se moderniza

*Igor França Guedes e Guerreiro Arco de Melo

O Serviço Registral Imobiliário brasileiro passa por uma fase de modernização acelerada. A fase do carimbo foi superada pela da era da informação, o que demonstra a preocupação do segmento com as exigências da sociedade. Essa afirmação torna-se evidente quando se pensa na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), em operação há quase três anos.

A Central é uma plataforma única, que funciona sob o domínio http://www.indisponibilidade.org.br e centraliza todas as comunicações de indisponibilidades de bens imóveis, decretadas por autoridades judiciárias ou administrativas. Ela foi instituída pelo Provimento n. 39/2014, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Essa inovação foi resultante de um esforço conjunto entre o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP) e o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).

Tendo como finalidade a garantia de celeridade e efetividade na prestação jurisdicional, é possível, por meio dessa Central, a realização da constrição de bens imóveis em qualquer parte do país, quase que instantaneamente, superando barreiras temporais e geográficas.

A principal importância da Central é permitir a comunicação permanente das autoridades públicas com os serviços registrais imobiliários. As informações patrimoniais existentes nos bancos de dados das serventias passaram a estar facilmente disponíveis ao cumprimento das determinações judiciais e administrativas. A execução trabalhista, a satisfação dos créditos tributários e o ressarcimento ao erário, no âmbito das ações civis por improbidade administrativa, passaram a ser potencializados com esse novo instrumento.

Pode-se falar, inclusive, de uma Central que está a serviço do combate à corrupção, no país. Isso resulta em maior credibilidade às instituições públicas e aos Serviços Registrais Imobiliários, que passaram a ser ressignificados.

Os Cartórios de Registro de Imóveis acessam a Central, pelo menos, duas vezes ao dia. Havendo ordem de indisponibilidade, esta é protocolizada e, na sequência, averbada na matrícula do imóvel, impedindo a prática de qualquer ato de transmissão (como, por exemplo, compra e venda e permuta). Da mesma forma, quando identificadas as ordens de cancelamento das constrições, elas são imediatamente praticadas nas matrículas, tornando o bem, novamente, disponível.

Os atos de indisponibilidade e os seus cancelamentos são praticados em estrita obediência às determinações judiciais e acontecem, dentro do Cartório, sem qualquer comunicação aos interessados. Isso ocorre porque o processo judicial ou administrativo que ensejou a medida já tramitou sob o crivo do contraditório, razão por que os interessados estão cientes da iminência da medida constritiva. É importante pontuar que os Cartórios funcionam, nesse caso, como executores da medida que foi determinada.

É comum, em execuções trabalhistas, a determinação da indisponibilidade, muitas vezes, de todo um condomínio especial em fase de instituição, em razão da execução de um pequeno crédito trabalhista. Nessas situações, várias unidades imobiliárias, ainda não alienadas, estão fazendo parte da matrícula que deu origem ao empreendimento. Essas hipóteses causam transtornos para os futuros proprietários dos apartamentos, no momento do registro, pois serão surpreendidos com a negativa de registro feita pelo Cartório, haja vista a constrição judicial incidente sobre a matrícula.

Contudo, essas situações são facilmente resolvidas, mediante a satisfação do crédito no Juízo prolator do decreto constritivo, com a interposição de embargos de terceiros, ou mesmo com a sub-rogação do bem constrito em outro de valor compatível com o da demanda. Providências para o cancelamento da constrição precisam ser tomadas, pois qualquer ato de constituição de direitos reais sobre um determinado imóvel somente pode ser praticado sem a existência de indisponibilidades averbadas.

A Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, na medida em que permite o amplo e ágil compartilhamento de informações, tem contribuído para aperfeiçoar, ainda mais, o Sistema Registral Imobiliário brasileiro.

Esse é apenas um passo dentre o conjunto de inovações que estão por vir. 

*Igor França Guedes é oficial do Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia e Guerreiro Arco de Melo é oficial substituto

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