O juiz Lucas de Mendonça Lagares, da 15ª Vara Cível e Ambiental de Goiânia, declarou a abusidade das cláusulas estipuladas pela e FGR Jardins Âncora SPE Ltda que impõe a um comprador de lote no condomínio fechado Jardins Porto a obrigação do pagamento do IPTU/ITU antes da imissão na posse do bem e também a capitalização de juros mensais e a utilização da Tabela Price.
Com a decisão, a FGR foi condenada a restituir, de forma simples, valor pago por um consumidor a título de ITU/IPTU antes da entrega de empreendimento. O magistrado afastou, ainda, a capitalização mensal dos juros remuneratórios e a utilização da Tabela Price no financiamento do referido imóvel.
O consumidor, representado pela advogada Altievi Almeida, acionou o Judiciário porque comprou lote no condomínio fechado Jardins Porto, em Senador Canedo, no valor de R$ 203.389,68 com três entradas fixas, 240 parcelas mensais reajustáveis e 20 parcelas anuais reajustáveis. Ele alegou ser abusiva a cláusula 11ª, que prevê a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento do ITU/IPTU antes da imissão na posse, ocorrida em novembro de 2020, e a Cláusula 5ª, parágrafo 3º, e Quadro Resumo, Item IV, alínea C, que estipulam a capitalização mensal dos juros e a utilização da Tabela Price.
Em seu favor, a FGR defendeu que o autor da ação possuía total ciência das cláusulas contratuais pactuadas e que nelas não há qualquer abusividade. Ao final, pugnou pela improcedência dos pedidos iniciais.
Regras consumeristas
Ao analisar o caso, o magistrado entendeu que aos contratos de compra e venda de imóvel são aplicáveis as regras do consumeristas, pois a vendedora é empreendedora e fornecedora do bem prometido à venda aos adquirentes, que são consumidores finais, em conformidade com o que previsto nos arts. 1º e 2º do Código de Defesa do Consumidor.
Ponderou ainda que os integrantes do Sistema Financeiro da Habitação – SFH e do Sistema Financeiro Imobiliário – SFI, podem estipular cláusula de capitalização mensal dos juros. No entanto, segundo ele, é sabido que as construtoras, incorporadoras e loteadoras não integram o SFH ou o SFI. “Por isso, a elas não se estende o permissivo legal da capitalização dos juros compensatórios em periodicidade inferior à anual, assim como a utilização do Sistema Francês de Amortização
(Tabela Price)”, frisou.
Portanto, considerando que, no caso dos autos, a parte requerida não faz parte de qualquer um desses sistemas, é medida impositiva o reconhecimento da abusividade da Cláusula Quinta, Parágrafo Terceiro, e do Quadro Resumo, Item IV, Alínea C, que estipulam a capitalização mensal dos juros com a utilização da Tabela Price.
No tocante a responsabilidade pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), segundo o julgador, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de declarar a abusividade das cláusulas dos contratos de adesão, como o ora discutido, que transferem ao comprador o pagamento do imposto do imóvel antes da imissão na posse.
Isso porque, frisa o magistrado, tendo em vista que o fato gerador do IPTU/ITU é a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel, nos termos do art. 32 do Código Tributário Nacional, as despesas de condomínio e IPTU apenas serão de responsabilidade do adquirente/promitente comprador com a efetiva entrega do imóvel.
Além de declarar as cláusulas abusivas, diante da sucumbência da parte requerida, condeno-a ao pagamento das custas processuais e dos honorários do advogado da parte autora, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.
