A juíza Marina Cardoso Buchdid, da 2ª Vara Cível de Goiânia, afastou a capitalização mensal dos juros e utilização da Tabela Price em contrato firmado entre uma consumidora e a FGR Urbanismo Jardins França SPE Ltda. A magistrada esclareceu que é vedada a prática de capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil celebrados com construtora/incorporadora. Isso porque este tipo de empresa não se equipara à instituição financeira.
No caso, a magistrada autorizou a capitalização anual com amortização pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), devendo o contrato em questão ser revisto. Além disso, determinou a restituição de valores pagos a título de IPTU/ITU pela autora, até a transferência da posse do bem em favor da consumidora. A determinação foi dada em ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em face da FGR.
A consumidora é representada na ação pelos advogados Altievi O. Almeida, Carlos Eduardo Vinaud Pignata e Luiz Antônio Lorena de Souza Filho. No pedido, eles esclareceram que a autora firmou dois contratos com a incorporadora: um referente à aquisição de lote no Jardins França e, o outro, para a edificação no referido local. Sendo estipulada a cobrança de capitalização mensal de juros.
Todavia, apontaram que, nos contratos de financiamento direto com incorporadora, são abusivas as cláusulas contratuais que estipulem “capitalização de juros” e “aplicação da Tabela Price”. Além disso, os advogados relataram que foi estipulada a responsabilidade da autora pelo pagamento de todos impostos, taxas e contribuições que incidam sobre os imóveis, dentre eles o ITU/IPTU, a partir da assinatura do contrato.
Em contestação, a FGR alegou que não se tratou de um simples contrato de compra e venda, eis que foi firmado com cláusula de alienação fiduciária, sendo legal a aplicação da taxa de juros e da Tabela Price. Argumentou que a cláusula apenas prevê uma taxa de 0,79% ao mês, a utilização pelo IPCA-E e utilização da Tabela Price como método de amortização. E que, em razão de aditivos, houve alteração do saldo devedor e dos juros aplicados ao mútuo.
Prática vedada
Ao analisar o caso, a magistrada explicou que é vedada a prática de capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil celebrados com construtora/incorporadora. Haja vista que esta não se equipara à instituição financeira, nos termos do disposto no artigo 2º da Medida Provisória nº 2.172/32 de 23 de agosto 2001, vigente por força da EC nº 32, e art. 4º do Decreto nº 22.623/33. Admitindo-se, tão somente, a capitalização em periodicidade anual.
Disse que, como a empresa em questão não integra o Sistema Financeiro Nacional, é vedado a ela praticar a capitalização mensal de juros, sendo permitida apenas a capitalização anual dos juros. Quanto à aplicação da Tabela Price, observou que esse método é caracterizador do anatocismo, pois impõe a incidência de juros sobre juros.
Impostos
A magistrada observou, ainda, que, embora a parte ré tenha defendido a legalidade da cobrança do ITU/IPTU a partir da assinatura do contrato, a cláusula do instrumento contratual firmado entre as partes se mostra abusiva. “À medida em que a parte autora só deve ser compelida a adimplir referido imposto após a efetiva imissão na posse do bem imóvel, vez que, antes desse momento, não poderia ser considerada possuidora”, completou.
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Processo 5303979-84.2024.8.09.0051
