Quais são os direitos de quem não consegue continuar pagando financiamento de imóvel?

Financiamento habitacional

Muitas pessoas sonham em adquirir um imóvel, seja para moradia ou para começar o seu próprio negócio. Mas, diante de um cenário econômico e político desfavorável, em que o País atravessa ainda situações inconstantes financeiramente, esse sonho tem se tornado um verdadeiro pesadelo. Isso porque os riscos de um financiamento imobiliário no Brasil se agravaram consideravelmente, e muitos acabaram perdendo o imóvel por não conseguirem dar continuidade ao pagamento. Em alguns casos, quando esses imóveis são leiloados, o comprador tem o direito de ser restituído sobre o valor pago até então. No entanto, nem tudo é tão simples e alguns vendedores não cumprem com a restituição — e é nesse momento que entram as ações judiciais. A advogada especialista Carolia Di Lullo, da Giugliani Advogados, fala sobre o assunto e quais são os caminhos para se resolver a questão. Confira:

Quando o consumidor pode entrar com ação judicial para a restituição de valores de imóveis?

O consumidor poderá ingressar com ação judicial quando houver desistência da aquisição imobiliária pelo comprador, em contrato firmado diretamente com a Construtora e antes de ser imitido na posse do bem; ou seja, antes do recebimento das chaves, caso não lhe seja restituído o valor pago pelo mesmo, permitida a retenção de até 25% pelo vendedor. Essa devolução deverá ser realizada de forma imediata, em parcela única e de forma corrigida; quando houver descumprimento contratual por parte do vendedor, hipótese na qual terá direito à restituição integral das quantias pagas, de forma imediata, em parcela única e de forma corrigida; houver inadimplemento contratual do comprador, ainda que em fase posterior à aquisição das chaves, desde que o imóvel tenha sido leiloado ou retomado pelo vendedor/construtora, sendo que a restituição deverá ser promovida descontando todos os custos envolvidos para a retomada do bem pelo vendedor/construtora.

Como isso deve se desenvolver na prática?

Quando a desistência partir do comprador, este deverá notificar o vendedor/construtora, bem como pleitear o envio do resumo de pagamentos realizados até o momento para restituição. A partir desse momento se iniciam as tratativas entre as partes. A despeito do Poder Judiciário determinar que a restituição deverá ser realizada à vista, muitos vendedores/construtoras propõem a devolução a prazo. Em vista da morosidade na tramitação de processos judiciais, caso a proposta do vendedor/construtor apresentar número de parcelas aceitável, orientamos nossos clientes a fechar o acordo para já iniciar os recebimentos e finalizar a questão.

Quais cuidados o consumidor deve ter antes de assinar um contrato na compra de um imóvel em construção?

A leitura do contrato é medida essencial a todos os compradores para que possam conhecer os termos e as condições do negócio a ser firmado. Ter acesso a certidões que demonstrem que o vendedor está regular com suas obrigações e não apresenta débitos em seu nome também é importante para evitar riscos futuros. Assegurar que a construção está em dia com suas obrigações é necessário para evitar surpresas, como obra parada, não finalização de documentação na Prefeitura para entrega das chaves etc. Atenção às condições de atualização do valor do imóvel [índices de correção monetária das parcelas mensais, anuais, chaves e financiamento do saldo devedor], valor das parcelas intermediárias e multas em caso de descumprimento.

Observar se é prevista a possibilidade de transferência do contrato e eventuais valores a serem pagos ao vendedor nesse caso. A data de entrega das chaves também deverá constar em contrato e o prazo suplementar, quando previsto, deverá ser claro.

Cláusulas como impossibilidade de rescisão contratual ou perda de todo o valor pago, neste caso, são proibidas e deverão ser retiradas do contrato. Por fim, verifique o memorial descritivo dos itens que a construtora colocará no seu imóvel e nas áreas comuns, e marcas que poderão ser substituídas, bem como se programe para o pagamento das custas com o registro da escritura e tributos envolvidos na operação.

Quais cuidados o consumidor deverá ter antes de assinar um contrato na compra de um imóvel pronto para morar?

A leitura do contrato e a obtenção de todas as certidões do vendedor e do imóvel continuam medidas essenciais, em qualquer aquisição imobiliária.

Ultrapassado esse ponto, atenção às condições de pagamento e certifique-se que se for firmado à vista, este seja efetuado no ato da assinatura da escritura definitiva, para evitar dissabores futuros na transferência do imóvel. Não obstante, se o pagamento for realizado via financiamento, certifique-se que a instituição financeira já pré-aprovou seu crédito para não haver inadimplemento contratual e incidência de multas. O sinal, em caso de desistência do comprador, não poderá ser devolvido — tenha isso em mente! Atenção também à data de imissão na posse e todos os itens que serão deixados no imóvel pelo comprador. É essencial que esses itens constem em contrato para maior proteção do comprador. Apenas faça obras no imóvel após a quitação de todas as obrigações via registro na matrícula da escritura definitiva.

Multas por inadimplemento contratual também deverão estar previstas e deverão ser assinadas por ambas as partes antes da assinatura do instrumento.

O consumidor deve buscar uma assessoria jurídica antes de assinar o contrato de imóveis?

Sempre que pensamos em tranquilidade, associamos essa figura ao advogado. Assim, se o comprador/consumidor desejar ter maior tranquilidade e defesa de seus interesses no momento da aquisição imobiliária, é importante contar com auxílio jurídico próprio. Sem contar que alguns termos e condições legais são de maior complexidade e menor compreensão, e alguns pontos poderão passar despercebidos pelo comprador. Por isso aconselhamos a contratação de um advogado para auxílio nesse momento.

Quando não teve assessoria jurídica ao assinar o contrato e está se sentindo lesado (com valores retidos), ele deve procurar auxílio de advogados? Por quê?

Sim! O advogado irá analisar o caso e apresentar a medida cabível para ressarcimento do comprador e, se necessário, irá propor ação judicial em seu favor. Quando a notificação é feita por advogado, a parte contrária já saberá que há assessoria jurídica e que o próximo passo será a propositura de ação judicial — o que poderá auxiliar em um acordo extrajudicial para evitar um passivo futuro.

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