Certidão de Situação Jurídica do Imóvel: novidade útil ou apenas “mais do mesmo”?

*Silmar de Oliveira Lopes

1. DAS ESPÉCIES DE CERTIDÕES EXPEDIDAS PELO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS

As certidões expedidas pelos delegatários dos serviços notariais e registrais – os cartorários – expressam a publicidade na sua forma passiva, ou seja, há uma publicização do acervo da serventia onde qualquer pessoa poderá requerer as informações que lhe são necessárias.

Até o advento da lei 14.382/2022, os serviços de Registro de Imóveis emitiam as seguintes modalidades de certidões:

1. Inteiro teor (famosa certidão de matrícula);
2. Ônus e Ações;
3. Transcrição;
4. Negativa de Registro;
5. Negativa de Propriedade;
6. Em relatório.

Com o advento da lei 14.382/2022, passou a existir uma nova espécie de certidão, que é a CERTIDÃO DE SITUAÇÃO JURÍDICA DO IMÓVEL.

Conforme dispõe o § 9º do artigo 19 da lei 6.015/73 – introduzido pela lei 14.382/2022 – a certidão de situação jurídica do imóvel deve conter:

• As informações vigentes de sua descrição;
• Número de contribuinte;
• Proprietário;
• Direitos, ônus e restrições, judiciais e administrativas;
• Incidentes sobre o imóvel e o respectivo titular;
• Demais informações necessárias à comprovação da propriedade e à transmissão e à constituição de outros direitos reais.

A referida certidão, em suma, acaba por reunir os principais elementos contidos na matrícula do imóvel, essencialmente, a respeito da sua condição jurídica atual.

Afora os aspectos históricos – onde alguns especialistas defendem não se tratar essencialmente de uma novidade – certo é que essa modalidade de certidão, associada à realidade atual, acaba por se tornar um verdadeiro desafio aos Oficiais de Registro de Imóveis, principalmente nos quesitos padronização e prazo de emissão.

Alguns estudiosos entendem a certidão de situação jurídica como sendo uma certidão de ônus e ações que deverá ser padronizada com os elementos obrigatórios elencados no artigo 19, § 9º da lei 6.015/73, enquanto outros acabam por entender ser uma certidão contendo um resumo dos elementos essenciais da matrícula acrescentando a existência ou não de ônus e ações com suas especificações.

Para além desta indefinição, entendo que, dentre outros, o maior desafio para a emissão da certidão de situação jurídica do imóvel, principalmente aos que entendem se tratar de uma certidão contendo elementos essenciais da matrícula e de ônus e ações, seja a ponderação entre as informações que devam estar contidas no ato e o prazo para que tais informações sejam analisadas e inseridas na certidão.

2. DO PRAZO PARA EMISSÃO DA CERTIDÃO DE SITUAÇÃO JURÍDICA DO IMÓVEL.

A lei 14.382/2022 trouxe uma verdadeira revolução nos prazos para emissão de certidões. A certidão de situação jurídica deve ser expedida no prazo de 1 (um) dia útil – artigo 19, § 10º, II da lei 6.015/73.

Confesso que ainda não consegui formar uma opinião sólida sobre a redução de tais prazos, ou seja, ainda não consigo apontar se foram alterações positivas ou negativas.

Certo que é louvável a intenção do legislador em buscar a celeridade, porém, não me parece uma tarefa tão simples que possa ser realizada em um prazo tão exíguo. Justificar-se-ia a exiguidade do prazo se a certidão de situação jurídica fosse uma cópia reprográfica ou uma certidão com informações automatizadas. Não me parece ter sido essa a intenção do legislador.

Indubitável é a capacidade técnica dos Oficiais de Registro de Imóveis para realizar essa tarefa de ponderar o que é ou não relevante na atual situação jurídica do imóvel, principalmente nos dias atuais, onde se pode contar com o auxílio da inteligência artificial (sempre de modo integrativa e JAMAIS substitutivo).

Porém, tal análise ocorrerá de modo abstrato e, talvez, nem sempre a interpretação do Oficial a respeito dos elementos relevantes será aquela que atenderá, in casu, aos interesses do solicitante, como por exemplo: o solicitante necessita de confirmar o cancelamento de uma penhora; porém, o Oficial, deixa de mencionar algo sobre essa penhora na certidão de situação jurídica do imóvel, pois julgou desimportante em razão de já ter sido cancelada.

Neste ponto, entendo que razão assiste aos que defendem a tese de que a certidão de situação jurídica nada mais seria que uma certidão em relatório com quesitos pré-determinados, acrescida dos quesitos apresentados pela parte requerente. Me parece ser um posicionamento mais lógico.

3. A CERTIDÃO DE SITUAÇÃO JURÍDICA COMO INSTRUMENTO DE DESBUROCRATIZAÇÃO

Não podemos nos furtar à realidade de que a Administração Pública Federal, nos últimos anos, tem revolucionado a atividade administrativa no quesito desburocratização.

A lei 14.382/2022, apesar de trazer em seu bojo muitas matérias que já haviam sido tratadas e já estavam sendo implementadas, foi um grande marco para a atividade notarial e registral, pois tratou de uniformizar –  nacionalmente – diversos procedimentos, bem como tratou de desburocratizar, ainda mais, boa parte dos serviços inerentes à atividade notarial e registral.

A certidão de situação jurídica do imóvel surge como um instrumento que, sem dúvida alguma, acaba simplificando a publicização das informações que, de fato, são relevantes para determinadas situações e que, em muitos casos, acabará por trazer maior economia aos usuários, pois uma vez que a certidão de situação jurídica, a depender do caso, poderá ser suficiente para obtenção das informações desejadas, não mais seria necessária a solicitação de duas certidões: a certidão de matrícula e a certidão de ônus e ações.

4. CONCLUSÃO

O que podemos extrair, em suma, sobre a CERTIDÃO DE SITUAÇÃO JURÍDICA DO IMÓVEL é que se trata de mais um instrumento de otimização do serviço público e da efetivação da publicidade.

Ainda que se trate de uma certidão que poucas pessoas têm conhecimento da sua existência e da sua efetividade prática (onde e quando poderá ser utilizada de modo que atenda aos objetivos almejados), certo é que temos uma nova modalidade de certidão onde, certamente, a sua forma e a sua utilidade serão objetos de amadurecimento teórico e prático por parte dos que estão na linha de frente das atividades que envolvem direitos inerentes a imóveis.

A certidão de situação jurídica é, ainda, um grande desafio para nós juristas que, para muito além das peculiaridades da sua emissão, devemos compreender o referido instituto através da percepção das situações onde teremos o objetivo almejado efetivamente alcançado com as informações contidas na CERTIDÃO DE SITUAÇÃO JURÍDICA DO IMÓVEL.

Portanto, a melhor conclusão a respeito do tema é a de que temos mais um instituto que visa efetivar ainda mais a segurança jurídica nos atos notariais e registrais e, principalmente, que o Oficial de Registro de Imóveis é um profissional do direito e, nesta condição, insubstituível pela própria natureza da atividade.

*Silmar Lopes é advogado e professor