O Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) determinou que o Banco Santander se abstenha de praticar novos atos de alienação ou transferência da propriedade ou da posse de um imóvel residencial financiado em Itumbiara, no sul do Estado. A medida foi concedida após a proprietária questionar possíveis irregularidades no procedimento de consolidação da propriedade em favor da instituição financeira e alegar que não recebeu comunicação pessoal sobre as datas dos leilões extrajudiciais.
A decisão liminar foi proferida pelo juiz substituto em segundo grau Péricles Di Montezuma Castro Moura, da 11ª Câmara Cível do TJGO, que acolheu parcialmente pedido apresentado em agravo de instrumento. O magistrado considerou necessário preservar a situação jurídica do imóvel até que as questões levantadas pela defesa sejam examinadas de forma mais aprofundada.
A proprietária é representada pelos advogados Felipe Wolut e Bruno Naide, sócios do escritório Naide Wolut Advogados, especializado em Direito Bancário. A decisão foi publicada em 30 de setembro de 2026.
Financiamento e consolidação da propriedade
Conforme registrado no processo, a proprietária adquiriu um imóvel residencial em Itumbiara por meio de financiamento bancário com garantia de alienação fiduciária.
Após enfrentar dificuldades financeiras, deixou de pagar algumas parcelas do contrato. Posteriormente, tomou conhecimento de que a propriedade havia sido consolidada em favor do Santander e de que leilões extrajudiciais estavam previstos para os dias 19 e 21 de agosto de 2026.
Diante da situação, ajuizou uma tutela cautelar antecedente, cumulada com consignação em pagamento, perante a 1ª Vara Cível de Itumbiara.
Na ação, a defesa questionou a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade, especialmente a representação da instituição financeira perante o cartório e a ausência de comunicação pessoal sobre as datas dos leilões.
A proprietária afirmou que somente soube da realização dos certames por intermédio de um terceiro interessado na aquisição do imóvel.
Pedido havia sido negado em primeira instância
Inicialmente, o juiz Thomas Nicolau Oliveira Heck, da 1ª Vara Cível de Itumbiara, negou o pedido de tutela de urgência destinado a suspender os efeitos dos procedimentos extrajudiciais.
Na decisão, o magistrado considerou que não havia elementos suficientes para impedir a alienação do imóvel, cuja propriedade já estava consolidada em favor da instituição financeira.
Também foi rejeitado o pedido de consignação judicial de R$ 19.727,96, sob o entendimento de que o simples depósito das parcelas vencidas não seria suficiente, em princípio, para afastar os efeitos da consolidação já registrada.
A proprietária apresentou embargos de declaração, alegando que a documentação necessária à análise do procedimento já havia sido anexada ao processo. O pedido, entretanto, foi rejeitado.
A defesa então recorreu ao TJGO, sustentando que a decisão de primeiro grau havia considerado equivocadamente a ausência de documentos que, na realidade, já integravam os autos.
Documentação já estava no processo
Ao analisar o recurso, o juiz substituto em segundo grau Péricles Di Montezuma verificou que a íntegra do procedimento administrativo de consolidação da propriedade havia sido apresentada pela proprietária desde o ajuizamento da ação.
Esse documento, segundo o magistrado, já constava dos autos antes da decisão que negara a medida de urgência.
“Há, assim, relevante probabilidade do direito, pois um dos fundamentos determinantes para o indeferimento da tutela decorreu de premissa fática que não corresponde ao conteúdo dos autos”, destacou.
Além dessa constatação, o julgador identificou dúvidas relevantes sobre a regularidade dos atos praticados no procedimento extrajudicial.
Defesa aponta falhas na representação do banco
Um dos argumentos apresentados pelos advogados diz respeito à representação do Santander no procedimento de consolidação da propriedade.
Conforme exposto no recurso, o requerimento de intimação para pagamento da dívida em atraso foi protocolado em 9 de abril de 2026 por um advogado cujos poderes de representação foram questionados pela proprietária.
A defesa afirmou que o substabelecimento utilizado para demonstrar esses poderes somente teria sido formalizado em 3 de junho de 2026, depois do protocolo do requerimento e da emissão da certidão de decurso do prazo para pagamento da dívida, datada de 29 de maio.
Também alegou que o substabelecimento fazia referência a uma procuração diferente daquela apresentada inicialmente.
Para os advogados, essas circunstâncias poderiam comprometer a regularidade do ato que deu início ao procedimento e, consequentemente, dos atos posteriores de consolidação da propriedade.
Ao examinar a documentação, o relator considerou que as informações levantavam dúvida relevante e justificavam uma análise mais aprofundada, sem reconhecer, naquele momento, a nulidade do procedimento.
Comunicação dos leilões também foi questionada
Outro fundamento do recurso foi a alegação de que a proprietária não recebeu comunicação individualizada sobre as datas, os horários e os locais dos leilões extrajudiciais.
A defesa invocou o artigo 27, parágrafo 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, que prevê a comunicação dessas informações ao devedor fiduciante.
Segundo os advogados, o procedimento administrativo apresentado nos autos não continha comprovante de entrega de correspondência, aviso de recebimento ou comunicação eletrônica individualizada referente aos leilões realizados em agosto.
O relator ressaltou que a alegação precisava ser examinada, considerando a exigência legal de comunicação ao devedor.
Para o magistrado, tanto os questionamentos sobre a representação do banco quanto aqueles relativos à comunicação dos leilões eram suficientes, nesta fase, para justificar a preservação da situação jurídica do imóvel.
“Tais circunstâncias são suficientes, neste momento, para recomendar a preservação da situação jurídica do imóvel até o exame mais aprofundado da controvérsia, sem antecipar conclusão definitiva acerca da validade da consolidação ou dos leilões”, afirmou.
Proibição de novos atos de transferência
Ao conceder parcialmente a tutela recursal, o juiz substituto em segundo grau determinou que o Santander não pratique novos atos destinados à alienação ou à transferência da propriedade ou da posse do imóvel.
A proibição alcança eventual formalização de transferência decorrente dos leilões realizados nos dias 19 e 21 de agosto de 2026, desde que essa transferência ainda não tenha sido concluída.
Também foi determinada a comunicação ao Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição de Itumbiara, para que se abstenha de registrar eventual transferência decorrente dos atos extrajudiciais questionados.
Caso já exista transferência registrada em favor de terceiro, essa circunstância deverá ser informada ao relator.
A medida permanecerá válida até nova deliberação judicial. O magistrado destacou o risco de que a transferência do imóvel a terceiros dificulte a reversão da situação caso as irregularidades apontadas venham a ser reconhecidas.
Atuação da defesa
Para o advogado Felipe Wolut, a decisão evidencia a importância de examinar todas as etapas do procedimento de consolidação da propriedade e de realização dos leilões extrajudiciais.
“Quando existe um procedimento de consolidação ou leilão, cada etapa precisa ser analisada com atenção. Uma possível irregularidade pode ter consequências relevantes e precisa ser levada ao Judiciário de maneira técnica e fundamentada”, afirma.
O advogado Bruno Naide destaca que a negativa inicial da medida de urgência não impediu a revisão da questão pelo Tribunal.
“Neste caso, foi necessário recorrer e demonstrar que existiam elementos que justificavam uma nova análise. O resultado permite preservar o imóvel enquanto as questões levantadas pela defesa são examinadas com maior profundidade”, ressalta.
Agravo de Instrumento nº 5987923-50.2026.8.09.0087
