Apenas 88 dias após o ajuizamento da ação, um comprador de apartamento na planta obteve o reconhecimento do direito à restituição integral de R$ 301.263,82 em razão do atraso na entrega do imóvel. A sentença foi proferida pelo juiz Fernando Ribeiro de Oliveira, da 20ª Vara Cível de Goiânia, que atribuiu à SPE Incorporação Opus 59 Ltda. a culpa exclusiva pelo desfazimento do contrato. A decisão é de primeira instância e cabe recurso.
O valor deverá ser devolvido em parcela única e corresponde a R$ 255.748,29 pagos pelo comprador em parcelas do preço do imóvel e R$ 45.515,53 desembolsados a título de comissão de corretagem. Conforme a sentença, a quantia deverá ser corrigida monetariamente e acrescida de juros de mora.
O comprador foi representado pelo advogado Marcelo Gurgel, do M | Gurgel Advogados Associados.
Atraso na entrega
O contrato de compra e venda foi firmado em 17 de junho de 2023. O prazo estabelecido para o término das obras era 30 de novembro de 2025, com tolerância de 180 dias. Segundo a sentença, o período adicional terminou em 29 de maio de 2026 sem a expedição do documento necessário à entrega regular do imóvel.
Diante do atraso, o comprador notificou extrajudicialmente a incorporadora em 3 de junho de 2026 e comunicou a resolução do contrato, requerendo a devolução integral dos valores pagos. A Certidão de Conclusão de Obra nº 579/2026 somente foi expedida em 19 de junho passado, depois do término do prazo de tolerância e da notificação encaminhada pelo adquirente.
Na defesa, a incorporadora argumentou que havia protocolado o pedido administrativo para emissão da certidão em 16 de abril de 2026 e que o documento foi expedido apenas 21 dias depois do encerramento do período de tolerância. Também sustentou que não teria ocorrido inadimplemento substancial.
O magistrado, porém, ponderou que o protocolo do requerimento perante o município não se confunde com a expedição da certidão nem comprova, por si só, a disponibilização regular do apartamento. Segundo observou, as providências administrativas necessárias à entrega fazem parte das obrigações assumidas pela incorporadora.
Para o juiz, o prazo de tolerância já contemplava período destinado à conclusão dessas providências. Assim, mesmo a pequena extensão do atraso posterior não autorizaria nova prorrogação unilateral nem afastaria o direito do comprador de resolver o contrato.
“A posterior expedição do ‘Habite-se’ não eliminou o inadimplemento existente quando a autora encaminhou a notificação resolutiva”, registrou o magistrado.
Restituição integral
Ao analisar as consequências do atraso, Fernando Ribeiro de Oliveira aplicou o entendimento da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo a qual, quando o desfazimento do contrato ocorre por culpa exclusiva do vendedor, as parcelas pagas pelo comprador devem ser restituídas integralmente.
O juiz também afastou a possibilidade de retenção de parte das quantias e reconheceu que os R$ 45.515,53 pagos a título de comissão de corretagem integram o prejuízo patrimonial decorrente do inadimplemento da incorporadora.
Segundo a sentença, o pedido não se fundamentava na invalidade da cobrança original da corretagem, mas na necessidade de reparação do prejuízo decorrente da frustração do negócio. O magistrado citou os artigos 389, 402 e 403 do Código Civil e observou que o fato de a comissão ter sido recebida pelos intermediadores não exonera a incorporadora da obrigação de reparar o dano provocado pelo inadimplemento que lhe foi atribuído.
O julgador ainda apontou entendimento do STJ no sentido de que, em caso de resolução da promessa de compra e venda por culpa do promitente vendedor, a restituição integral abrange os valores desembolsados com comissão de corretagem.
Arbitragem e relação de consumo
Antes de examinar o mérito, o juiz rejeitou a alegação da incorporadora de que o litígio deveria ser submetido à arbitragem. A empresa havia invocado cláusula contratual que previa a solução de conflitos perante uma corte arbitral.
O magistrado considerou que a relação entre as partes é de consumo e aplicou o artigo 51, inciso VII, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que considera nula cláusula que imponha a utilização compulsória da arbitragem. Também citou a Súmula 45 do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO). Para ele, o ajuizamento da ação pelo consumidor demonstra sua recusa à solução arbitral.
A incorporadora também sustentou que o comprador seria investidor, por se tratar da aquisição de imóvel de médio ou alto padrão, e que, por isso, o CDC não deveria ser aplicado.
A tese também foi rejeitada. Segundo o juiz, essa circunstância não afasta a vulnerabilidade técnica e jurídica da pessoa natural diante da sociedade incorporadora, permanecendo caracterizada a relação de consumo.
Comissão de corretagem e prescrição
Outro argumento apresentado pela incorporadora foi o de que a pretensão relacionada à comissão de corretagem estaria prescrita. A empresa invocou o prazo de três anos discutido no Tema 938 do STJ.
A sentença distinguiu, contudo, a situação analisada daquela tratada no precedente. No processo, o comprador não questionou simplesmente a validade da transferência da comissão de corretagem, mas pediu o ressarcimento como consequência do inadimplemento contratual atribuído à incorporadora.
Também foi afastada a alegação de ilegitimidade da empresa sob o argumento de que a comissão havia sido paga diretamente aos intermediadores. Para o juízo, a responsabilidade pela restituição deveria ser analisada no contexto do desfazimento do negócio e do inadimplemento imputado à própria incorporadora.
A empresa sustentou, ainda, a chamada exceção do contrato não cumprido, sob o argumento de que o comprador teria deixado de pagar a parcela final do saldo devedor. Conforme registrado na sentença, entretanto, essa parcela somente se tornaria exigível com a expedição do Habite-se.
Ao final, o juiz declarou a rescisão do contrato por culpa exclusiva da incorporadora e julgou integralmente procedentes os pedidos formulados pelo comprador. A ação foi protocolada em 10 de julho e a sentença assinada em 6 de outubro de 2026.
Processo 5636618-14.2026.8.09.0051
