Igor da Silva Paulino Borges*
Em 2026, quase nada. Essa é a resposta honesta à pergunta do título, e ela precisa vir logo, porque a maior parte das análises que circulam erra o ano. O que 2026 tem de decisivo não é a cobrança, é a janela para agir. Um produtor que arrenda várias glebas e soma R$ 1 milhão por ano de receita passará a suportar, quando o novo sistema estiver cheio, algo em torno de R$ 80 mil anuais em tributo que hoje não existe[1].
A conta real, porém, só começa a pesar em 2027. Quem lê “reforma tributária” e adia a leitura do próprio contrato desperdiça exatamente o ano em que a decisão ainda é barata.
Por trás do número há um problema jurídico que passou quase sem ruído. A tributação do arrendamento rural sempre acompanhou a da locação urbana: as duas pagam imposto de renda sobre o rendimento e nenhuma sofria tributo sobre consumo.
A reforma não inventou essa equivalência, mas a estendeu para um campo novo, o do IBS e da CBS, e é aí que ela se torna problemática. A tese desta análise é que igualar arrendamento rural e locação urbana até se sustenta no imposto de renda, mas perde fundamento diante de um tributo sobre consumo, porque as duas operações têm naturezas econômicas distintas.
Renda passiva não se confunde com fator de produção
A Lei Complementar 214 de 2025 definiu que o IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas e incluiu, nesse campo, a locação e o arrendamento de bens imóveis[2]. O arrendamento rural passou a integrar o regime específico de bens imóveis, com redução de 70% da alíquota[3] e carga efetiva estimada em torno de 8%.
Para o arrendador pessoa física, que hoje recolhe apenas imposto de renda sobre esse rendimento, trata-se de incidência inteiramente nova, porque o arrendamento jamais foi alcançado por ISS ou ICMS. Não é troca de tributos, é o surgimento de carga onde não havia.
E aqui a equiparação com o aluguel urbano mostra sua fragilidade. O arrendamento rural não é exploração passiva de patrimônio. Ele é o instrumento pelo qual a terra cumpre sua função produtiva, disciplinado por um microssistema próprio, o Estatuto da Terra e o seu regulamento[4], que a jurisprudência reconhece como prevalente sobre as regras gerais do direito civil pela natureza social e econômica da relação.
Diferente do locador urbano que aufere renda, o arrendador rural participa de uma cadeia de produção de alimentos, e o arrendatário, na maioria dos casos, não é destinatário final daquele contrato: é agente econômico que utiliza a terra como fator de produção.
Tratar essa operação como consumo é a mesma extensão indevida que se comete quando se equipara máquina agrícola a insumo. A finalidade da norma tributária deveria aferir-se pela natureza da operação, não pela etiqueta contratual que ambas compartilham.
O próprio legislador já dá sinais de reconhecer a insuficiência dessa equiparação. Tramita projeto de lei que busca tratar a renda do arrendamento como atividade rural, sujeita a tributação específica, ainda sem aprovação[5]. Enquanto não avança, vigora a régua única, e é sobre ela que o produtor precisa se organizar.
O que incide, e por que a conta é 2027
A carga aproximada de 8% resulta da alíquota de referência estimada pelo governo, entre 26,5% e 28%, reduzida em 70% para locação e arrendamento. Ela incide sobre uma base que pode ser menor que o valor cheio, por força de um redutor de ajuste[6], e o fato gerador ocorre no recebimento de cada parcela, não na assinatura.
Há um detalhe que penaliza o arrendamento: o redutor social de R$ 600 por imóvel foi reservado à locação residencial[7], e o arrendamento, por ser não residencial, não o aproveita. Soma-se a isso uma obrigação inédita para o arrendador contribuinte, a de emitir nota fiscal de uma operação que jamais a exigiu.
O calendário desmente a pressa. Em 2026, o sistema opera em teste, com alíquotas simbólicas de 0,1% de IBS e 0,9% de CBS, sem penalidade. A CBS passa a ser cobrada cheia em 2027, quando extingue PIS e Cofins. O IBS entra de forma gradual entre 2029 e 2032. O arrendamento, portanto, não fica mais caro em 2026, e sim a partir de 2027, de modo crescente.
Um agravante costuma passar despercebido: o novo tributo não substitui o imposto de renda sobre o rendimento do arrendamento, soma-se a ele. São duas camadas sobre a mesma receita, e o planejamento que ignora essa soma subestima o efeito na margem.
Quem é contribuinte, e a zona cinzenta do arrendador de fazenda única
A lei não alcançou todo arrendador, e a régua que escolheu revela o desencaixe. Pelo art. 251, a pessoa física só se torna contribuinte se, no ano anterior, cumprir dois requisitos simultâneos: receita superior a R$ 240 mil com essas operações e mais de três imóveis distintos[8].
O critério foi desenhado para o rentista urbano com carteira pulverizada de apartamentos. No campo, é comum que um único arrendamento, de uma só matrícula de grande área, gere receita muito acima desse teto sem qualquer pluralidade de imóveis.
Daí a armadilha. O arrendador que cede uma única fazenda por R$ 1 milhão ao ano, com uma só matrícula, pela regra geral não é contribuinte, por não ter mais de três imóveis, e escapa da incidência. A tranquilidade, porém, é ilusória, porque a lei prevê o enquadramento no próprio ano para quem ultrapassa o teto em mais de 20%, ou seja, R$ 288 mil[9], e a redação deixou em aberto se esse gatilho dispensa o requisito dos três imóveis.
O regulamento posterior teria caminhado para exigir a presença cumulativa dos dois critérios, mas o próprio sujeito passivo do tributo depender de leitura regulamentar, num sistema regido pela legalidade estrita, já é insegurança relevante.
Os dois lados da mesa
Para quem o arrendamento fica mais caro depende do lado da mesa. O contribuinte é o arrendador, que recebe o valor e assume o recolhimento e a nota fiscal. Para o arrendatário, o efeito varia conforme a condição fiscal. Se for pessoa jurídica e empregar a área na atividade econômica, poderá aproveitar o IBS e a CBS como crédito, o que tende a neutralizar o impacto. Se for não contribuinte, arca com o custo repassado e não recupera nada.
O desfecho se decide na redação do contrato, e é aí que a maioria dos instrumentos vigentes é silenciosa. Não há cláusula definindo quem absorve o tributo novo nem como o valor será ajustado. O silêncio não é neutro: empurra o ônus para uma das partes sem compensação e prepara litígio sobre reequilíbrio.
Há ainda um efeito reflexo que o arrendatário ignora: o crédito que ele espera aproveitar depende de o arrendador ser contribuinte e destacar o tributo em documento idôneo. Se o arrendador está na zona cinzenta e não emite nota, o arrendatário paga o custo embutido e fica sem crédito.
A janela de transição que fechou sem aviso
A lei ofereceu uma saída, e ela já pode ter se encerrado para muitos. O art. 487 permitiu que contratos por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025 optassem por alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta, de forma definitiva[10]. Para o arrendamento, operação não residencial, o benefício foi condicionado ao registro do contrato em cartório até 31 de dezembro de 2025, ou à disponibilização à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento.
A conta é direta: para o arrendador enquadrado como contribuinte, travar 3,65% em vez de suportar cerca de 8% representa diferença expressiva ao longo de todo o prazo do contrato. As condições, porém, são restritivas. O regime só alcança contratos por prazo determinado, e a opção é definitiva, vedando créditos e redutores.
O prazo do registro em cartório já venceu, e a via alternativa foi remetida a regulamento cuja operacionalização se arrastou. Na prática, um produtor com contrato antigo de longo prazo, que poderia ter reduzido pela metade a carga futura, pode ter perdido a opção sem jamais ter sido avisado de que ela existia.
O silêncio da jurisprudência
Aqui a constatação é desconfortável. Não existe, até o momento, decisão dos tribunais superiores sobre a incidência do IBS e da CBS no arrendamento rural, porque o tributo ainda não foi cobrado de fato.
Toda a segurança disponível vem do texto legal e do regulamento, e nenhum dos dois foi redigido com a especificidade da operação rural em mente. Quando os primeiros casos chegarem, e chegarão, o passivo já terá sido constituído. Cabe à advocacia rural construir a distinção agora, antes do litígio.
Conclusão
A inclusão do arrendamento rural no regime dos imóveis dá continuidade a uma equiparação antiga, mas perde fundamento ao levá-la para o campo do tributo sobre consumo, onde arrendar terra e alugar imóvel urbano deixam de ser a mesma coisa. Enquanto essa diferenciação não é reconhecida, resta ao produtor o que sempre restou: organizar-se antes que a conta chegue.
Verificar o enquadramento como contribuinte, redigir a cláusula que define quem suporta o tributo, preservar a documentação que garante o crédito ao arrendatário e, no caso do grande arrendador, avaliar ainda em 2026 se a reorganização em pessoa jurídica compensa, são movimentos que a partir de 2027 já não serão hipótese.
Não se trata de pleitear privilégio para o agronegócio. Trata-se de exigir que uma norma tributária, ao alcançar uma operação essencial à produção de alimentos, a enxergue pelo que ela é, e não pela categoria mais próxima que o legislador tinha à mão.
*Igor da Silva Paulino Borges é assistente jurídico na Álvaro Santos Advocacia, com atuação Jataí/Goiás.
Referência
[1] Estimativa ilustrativa, considerando arrendamento de R$ 1 milhão anuais e alíquota efetiva de aproximadamente 8%, alíquota de referência de 26,5% a 28% reduzida em 70%.
[2] Lei Complementar nº 214/2025, art. 4º.
[3] Lei Complementar nº 214/2025, art. 261, parágrafo único.
[4] Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra) e Decreto nº 59.566/1966.
[5] Lei Complementar nº 214/2025, arts. 257 e 258.
[6] Lei Complementar nº 214/2025, art. 260.
[7] Lei Complementar nº 214/2025, art. 251, § 1º, I, “a” e “b”.
[8] Lei Complementar nº 214/2025, art. 251, § 2º, II.
[9] Decreto nº 12.955/2026, art. 382, § 1º, III.
[10] Lei Complementar nº 214/2025, art. 487.
