Adriano Naves Teixeira*Trata-se de um dos julgamentos mais relevantes dos últimos anos no âmbito do Direito Condominial e Imobiliário, com impacto direto sobre síndicos, administradoras, investidores e proprietários.
A discussão, contudo, vai muito além do Airbnb.
O julgamento enfrentou um tema extremamente sensível: até onde vai o direito individual de propriedade dentro de um condomínio?
Para o STJ, a exploração contínua de unidades por meio de plataformas digitais pode ultrapassar os limites da simples locação residencial prevista na Lei do Inquilinato, aproximando-se de uma atividade com características típicas de hospedagem rotativa.
Questões como alta circulação de pessoas, dificuldade no controle de acesso, insegurança, descaracterização da rotina residencial e impactos na convivência coletiva foram determinantes para o entendimento firmado pela Corte.
Sob a ótica jurídica, a decisão traz importante avanço em termos de segurança jurídica, especialmente diante da ausência de regulamentação específica sobre o tema no ordenamento brasileiro.
Os condomínios vinham enfrentando grande insegurança jurídica sobre a possibilidade de limitar ou não as locações por curta temporada. O STJ agora oferece um norte mais objetivo para síndicos, administradoras e assembleias.
Ainda assim, o debate está longe de se encerrar.
Embora a decisão fortaleça a autonomia coletiva dos condomínios, também será necessário equilíbrio para que o direito de propriedade não seja excessivamente restringido. A tendência é que os próximos anos tragam novas discussões judiciais sobre os limites dessa intervenção da coletividade na utilização da unidade privada.
Com o novo entendimento do STJ, muitos condomínios deverão iniciar processos de revisão de convenções e regulamentos internos. A expectativa é de aumento significativo de assembleias para discutir autorização ou proibição de plataformas digitais, exigência de cadastro prévio de hóspedes, limitação de estadias, regras de controle de acesso, responsabilização por danos, aplicação de multas e alteração da convenção condominial.
Além disso, o julgamento fortalece juridicamente os condomínios que já aprovaram restrições às plataformas digitais por meio de assembleia.
O recado do STJ foi claro: condomínio residencial não pode ser automaticamente convertido em atividade de hospedagem sem participação da coletividade condominial.
Mais do que discutir plataformas digitais, a Corte enfrentou um dos maiores desafios do Direito Condominial moderno: o equilíbrio entre liberdade individual e convivência coletiva.
E essa discussão, definitivamente, ainda está apenas começando.
*Adriano Naves Teixeira é advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. Presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção de Senador Canedo (GO). Diretor Legislativo da Anacom. Diretor do Secovi Goiás. Conselheiro Seccional da OAB-GO.
