A exploração frequente de imóveis residenciais por meio de plataformas digitais de hospedagem, como o Airbnb, passou a depender da aprovação de ao menos dois terços dos condôminos para não descaracterizar a finalidade residencial do edifício. O entendimento foi firmado pela 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento concluído nessa quinta-feira (7/5), por maioria de votos.
O colegiado acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, que considerou que a utilização reiterada e com finalidade econômica de locações de curta duração pode comprometer a segurança, o sossego e a salubridade dos demais moradores do condomínio.
O caso foi julgado no STJ após a proprietária de um apartamento em condomínio residencial de Minas Gerais questionar decisão que havia mantido a proibição de locações por temporada intermediadas por plataformas digitais. Segundo a autora da ação, o imóvel era utilizado pela família e alugado apenas em períodos de desocupação.
No recurso, sustentou que a locação por temporada não altera a destinação residencial do imóvel nem o transforma em empreendimento hoteleiro. Também alegou inexistir previsão na convenção condominial exigindo autorização prévia do síndico ou proibindo esse tipo de locação. Em sua defesa, o Airbnb sustentou que as plataformas digitais apenas intermediam locações por temporada, sem alterar a natureza residencial do imóvel prevista na Lei do Inquilinato. Ainda argumentou que eventual restrição a esse tipo de locação deve constar expressamente na convenção do condomínio ou ser aprovada em assembleia.
Restrição mantida
Ao votar pela manutenção da restrição, Nancy Andrighi observou que o STJ já possui entendimento de que o uso de plataformas digitais, por si só, não descaracteriza a natureza residencial da unidade. Contudo, destacou que a exploração profissional e contínua de hospedagens de curta estadia representa hipótese distinta, capaz de alterar a dinâmica do condomínio.
Segundo a relatora, situações envolvendo intensa circulação de pessoas estranhas, realização de festas e alta rotatividade de hóspedes demonstram potencial impacto à convivência condominial. Por isso, entendeu que eventual mudança na destinação do imóvel exige quórum qualificado de dois terços dos condôminos, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil.
Acompanharam a relatora os ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira.
Divergência
O ministro Antonio Carlos Ferreira abriu divergência ao defender que a restrição à locação por temporada somente poderia ocorrer se houvesse previsão expressa na convenção condominial.
Para o magistrado, a utilização de plataformas digitais não transforma automaticamente a locação residencial em atividade comercial. Segundo ele, a caracterização de hospedagem depende da oferta de serviços típicos de hotelaria, como recepção, limpeza e atendimento aos hóspedes.
No caso concreto, Antonio Carlos Ferreira entendeu inexistir vedação específica no regulamento interno do condomínio, motivo pelo qual votou pelo provimento do recurso da proprietária. Os ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Luis Carlos Gomes Mattos acompanharam a divergência.
Nota da plataforma AirbnB
Em nota enviado ao Rota Jurídica, a plataforma Airbnb afirma que a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) refere-se a um caso específico e pontual, não é definitiva e não determina a proibição da locação via Airbnb em condomínios. “Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel”, frisa.
Neste contexto, o Airbnb avisa que tomará as medidas legais cabíveis e seguirá ao lado dos anfitriões, avaliando todos os caminhos para que a comunidade continue a exercer seu direito legal de gerar renda com seus próprios imóveis.
No Brasil, segundo a plataforma, um estudo da Fundação Getulio Vargas mostrou que a Airbnb contribuiu com quase R$100 bilhões para as economias locais em um ano. “Esta decisão tem o potencial de impactar não só os anfitriões, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, como comércios e fornecedores locais”, aponta.
REsp nº 2121055 / MG (2023/0353644-9)
*Notícia atualizada às 12h34 do dia 11 de maio para inclusão da nota da plataforma Airbnb
