Cícero Goulart*
O atraso na entrega de um imóvel é uma realidade frequente no mercado imobiliário. Contudo, nem todo atraso percebido pelo comprador imobiliário é, automaticamente, um atraso juridicamente relevante. É fundamental compreender a diferença entre o chamado atraso de fato e o atraso jurídico, pois é a partir dessa distinção que surgem, ou não, os direitos indenizatórios.
O atraso de fato ocorre quando a obra não é entregue na data inicialmente prevista no contrato. Já o atraso jurídico é aquele que ultrapassa os limites legalmente admitidos, especialmente o prazo de tolerância de até 180 dias corridos, desde que válido, claro e destacado contratualmente. Enquanto o atraso de fato pode gerar desconforto e frustração, o atraso jurídico é aquele que efetivamente caracteriza inadimplemento contratual e abre caminho para responsabilização da construtora.
Essa distinção é essencial tanto para o comprador imobiliário quanto para advogados que atuam ou desejam atuar na área. O erro mais comum é considerar qualquer atraso como automaticamente indenizável, o que pode levar a expectativas equivocadas ou estratégias jurídicas mal estruturadas.
Superado o prazo de tolerância, ingressa-se no campo do atraso jurídico. É nesse momento que surge uma das discussões mais relevantes: os lucros cessantes. Em termos simples, lucros cessantes representam aquilo que o comprador razoavelmente deixou de ganhar em razão do atraso.
No Direito Imobiliário, consolidou-se o entendimento de que o valor correspondente ao aluguel do imóvel pode ser utilizado como parâmetro para essa indenização. Isso ocorre porque o imóvel possui um valor econômico intrínseco, seja para uso próprio, seja para geração de renda.
Mesmo que o comprador não tivesse a intenção de alugar o imóvel, presume-se a perda do uso econômico. Afinal, se o imóvel tivesse sido entregue no prazo, poderia ser habitado, alugado ou utilizado para fins comerciais. O atraso impede esse aproveitamento e, por consequência, gera prejuízo.
Na prática, muitos compradores continuam pagando aluguel de outro imóvel enquanto aguardam a entrega. Outros deixam de auferir renda com locação ou adiam o início de uma atividade profissional. Em todos esses casos, há impacto financeiro direto.
Importante destacar que o comprador não precisa comprovar sofrimento extremo ou situação excepcional. A lógica dos lucros cessantes é objetiva: basta demonstrar o atraso jurídico e o período em que o imóvel deixou de cumprir sua função econômica.
Para advogados, especialmente aqueles que desejam se reposicionar ou aprofundar sua atuação, esse é um campo extremamente estratégico. A tese de lucros cessantes possui boa aceitação nos tribunais, relativa previsibilidade e forte conexão com a realidade do cliente. Exige, contudo, técnica na formulação dos pedidos, cuidado na delimitação temporal e consistência na prova. Há estratégias para elevar bastante o valor econômico a ser ressarcido.
A indenização por lucros cessantes possui função essencialmente compensatória, mas também exerce um papel pedagógico no mercado. Ela sinaliza que o descumprimento contratual não pode ser economicamente vantajoso para quem assume o risco do empreendimento.
No contexto do atraso de obra, tempo não é apenas espera. Tempo é prejuízo. E, juridicamente, prejuízo comprovado deve ser reparado.
*Cícero Goulart é advogado especialista em Direito Processual Civil, Constitucional, Consumidor, Digital e Imobiliário.
