Gustavo Alan de Sá Bezerra*
A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, pôs na mesa de negociação um número que hoje aparece em quase toda conversa sobre a saída de um contrato de imóvel na planta: 50%. É o teto da multa que o comprador pode perder quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação (art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964). Fora desse regime, o limite é de 25%. Somam-se a isso a retenção da comissão de corretagem e, se o comprador já recebeu o imóvel, os impostos, o condomínio e a fruição.
O detalhe que costuma ficar fora da conversa está na primeira linha do art. 67-A. As deduções valem para o desfazimento do contrato “mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente”. Isto é, quando quem descumpre é o comprador. Se a obra atrasa além dos 180 dias de tolerância, a mesma lei faz outra conta: o comprador pode resolver o contrato “sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida” (art. 43-A, § 1º). É a lógica da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que manda devolver tudo, e de imediato, quando a culpa é do vendedor.
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios tem aplicado essa distinção com clareza. Em abril, a 8ª Turma Cível julgou o caso de compradores cujo prédio nem tinha começado a ser construído, o que tornava impossível a entrega no prazo. A Turma reconheceu o inadimplemento antecipado da construtora, mandou devolver tudo, inclusive a corretagem, e afastou a multa de até 50%, por ser “restrita às hipóteses de desfazimento do contrato mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente” (Acórdão 2118279).
E o distrato já assinado?
Muitos compradores assinam o distrato com retenção depois de meses de atraso, cansados de esperar. Em maio, a 3ª Turma Cível fixou como tese de julgamento: “É inválido o distrato que impõe retenções típicas da desistência do adquirente quando a rescisão decorre de culpa exclusiva da incorporadora, incidindo, nessa hipótese, a cláusula penal prevista no contrato originário” (Acórdão 2129844). Em setembro, a 2ª Turma Cível foi na mesma direção: o atraso além da tolerância autoriza a resolução “com restituição integral das parcelas pagas, vedada a retenção de quaisquer valores, inclusive comissão de corretagem, e impondo a aplicação da cláusula penal em favor do consumidor” (Acórdão 2174707).
O que dizem os números
Num levantamento do autor no sistema de jurisprudência do TJDFT, com acórdãos julgados em 2026, 47 apelações reconheceram a culpa da vendedora pelo fim do contrato e decidiram o destino da comissão de corretagem. Em 43 delas, ou 91,5%, a corretagem voltou ao comprador junto com as parcelas. Duas das quatro exceções negaram a devolução por falta de prova do pagamento. As oito Turmas Cíveis do tribunal têm decisões de 2026 nesse sentido. A amostra reúne o que as buscas retornaram, não o acervo inteiro do tribunal.
Não há unanimidade absoluta. Em fevereiro, a própria 8ª Turma manteve a retenção da corretagem num caso de culpa da vendedora, por entender que o serviço de intermediação foi prestado e informado ao comprador (Acórdão 2090369). Dois meses depois, no caso da obra que nem começou, mandou devolvê-la.
Quem deu causa
Para o comprador, a pergunta decisiva não é quanto a incorporadora quer reter, e sim quem deu causa ao fim do contrato. Atraso além da tolerância, obra parada ou obra que nem começou perto da data de entrega são inadimplemento da vendedora. Nesses casos, a regra é a devolução integral e imediata, com a multa do contrato aplicada a favor de quem comprou. Chamar isso de desistência é inverter os papéis.
A Lei do Distrato pôs um teto na perda de quem desiste. Não criou um prêmio para quem atrasa.
*Gustavo Alan de Sá Bezerra é advogado (OAB/DF 66.242 e OAB/SP 489.706), fundador da Sá Bezerra Advocacia, com atuação em direito imobiliário. sabezerra.com
