O Superior Tribunal de Justiça (STJ) vetou a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal em favor do consumidor quando há rescisão contratual por culpa do vendedor empreendedor, mas entendeu ser possível a inversão da cláusula penal. Os entendimentos foram manifestados durante julgamento de dois recursos repetitivos. A apreciação das matérias foi acompanhada por parte da equipe do escritório goiano Dias & Amaral Advogados Associados e por profissionais e empresas do setor imobiliário de todo o País devido a importância dos processos para o segmento.
Entre os presentes, estavam Diego Amaral, Ana Elisa Deboni, Bianca Viana e Victorya Branquinho Silva. Amaral, além de acompanhar equipe do escritório do qual é sócio, representou a Ordem dos Advogados do Brasil – Seção de Goiás, já que preside a Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico, e o Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), onde atualmente é o diretor administrativo.
Tema 970
O relator dos recursos, ministro Luis Felipe Salomão, primeiramente proferiu o voto com relação à cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes por inadimplemento do vendedor por atraso na entrega de imóvel em construção, objeto do tema 970. Salomão explicou que a cláusula penal constitui pacto secundário acessório, e que o estabelecimento no contrato da pré-fixação da multa atende aos interesses das partes, garantindo a segurança jurídica.
Conforme o relator, a cláusula moratória tem natureza eminentemente reparatória, e o próprio Código Civil prevê limite para a cláusula não levar ao enriquecimento ilícito. O ministro citou precedentes das duas turmas de Direito Privado da corte para apoiar a tese de que, havendo a cláusula penal, não há a cumulação com lucros cessantes posterior. “Havendo a cláusula penal no sentido de pré-fixar em patamar razoável a indenização, não cabe a cumulação com lucros cessantes posterior. (…) Pode a parte interessada desprezar a cláusula penal e ingressar com ação de lucros cessantes”, frisou.
Já a questão da inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de inadimplemento também pelo atraso na entrega, foi analisado no julgamento do tema 971.
O relator disse que é abusiva a prática de estipular penalidade exclusivamente ao consumidor para a hipótese de mora ou inadimplemento total da obrigação, isentando o fornecedor da mesma penalidade. “Uma vez ou caso prevista a cláusula penal apenas para o inadimplemento do promitente-comprador no contrato de adesão firmado entre este e a construtora-incorporadora a mesma multa deverá, em inversão, ser considerada para indenização pelo inadimplemento do promitente-vendedor. Nos casos de obrigação de natureza heterogênea, obrigação de fazer e obrigação de dar, impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado e razoável para arbitramento da indenização pelo período de mora, vedada a cumulação com lucros cessantes.”
