Qual o prazo de garantia para vícios ocultos de um imóvel?

Henrique Santiago atua em todo o território nacional

O brasileiro sonha em ter a casa própria, que significa não raro a fuga do aluguel. Mas muitas vezes, na hora da compra, a alegria é tamanha que alguns fatores importantes muitas vezes passam desapercebidos, como é o caso da garantia do imóvel. A legislação nacional exige que obras de construção forneçam garantias aos proprietários em casos de eventuais problemas encontrados na edificação. Como agir diante deste imprevisto e qual o prazo de garantia de um imóvel?

Segundo o perito Henrique Toledo Santiago, responsável pela empresa Santiago Soluções em Engenharia, que atuam em todo o território nacional, não é raro escutarmos que o prazo de garantia para um determinado imóvel é de 5 anos. Porém, ele explica que do ponto de vista técnico isso é uma meia verdade. Isso porque, diz, no campo da engenharia civil, podem ser classificadas as patologias ou vícios construtivos em aparentes e ocultos. Os primeiros surgem em acabamento de pintura não satisfatório, vazamentos identificados na entrega do imóvel, revestimentos quebrados, problemas de impermeabilização e na rede elétrica, entre outros. Nesse caso, o comprador tem até 90 dias após compra ou após a detecção da falha para acionar o vendedor.

Já os vícios ocultos são aqueles que se manifestam ao longo do tempo, como fissuras estruturais ou não, vazamentos oriundos de má instalação hidráulica, entre outros. Eles são imperceptíveis no primeiro momento, até que o problema se torne mais grave e possa ser identificado. Nesses casos, assim que for observado o problema, é vital acionar a construtora que poderá realizar uma vistoria para avaliar se o problema é devido ao mau uso ou por conta de alguma falha de projeto. Caso seja identificada uma falha no projeto, a construtora deverá arcará com todo o conserto.

Conforme Henrique, são justamente os vícios ocultos que são consideradas patologias mais graves de uma edificação. Eles estão previstos no Código Civil de 2002 e as regras vigoram até hoje, prevendo o prazo da garantia de 5 anos, conforme o artigo 618. Dessa forma, apenas ocorrências detectadas de forma comprovada nesse período serão cobertas pela garantia.

Ações judiciais

Essa discrepância dos fatos técnicos envolvidos na construção civil e o prazo de garantia determinado, trouxe a necessidade de alteração no prazo para ingressar com ação contra a construtora. Em ações em tramitação no Superior Tribunal de Justiça (STJ), por exemplo, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, entendeu que o prazo de garantia não se extingue após 5 anos da liberação do Habite-se. Na linha da jurisprudência sumulada da Corte (Enunciado 194), prescreve em 20 anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra.