O presidente Michel Temer sancionou nesta quinta-feira, 27, sem vetos, projeto de lei (PL) que define regras para a desistência da compra de imóveis na planta, o chamado distrato imobiliário. A versão, aprovada pelo Senado Federal em novembro deste ano, mantém a previsão de multa de até 50% do valor pago pelo comprador que desistir do negócio. A nova lei deverá ser publicada no Diário Oficial da União (DOU) desta sexta-feira, 28.
Para o advogado imobiliário Arthur Rios Júnior, trata-se, no contexto geral, de uma lei positiva tanto para fornecedores quanto consumidores, já que regula diversos pontos que careciam de regras, protegendo-se, assim, o empreendimento e, consequentemente, os consumidores adimplentes.
A mesma opinião tem Diego Amaral, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil – Seção Goiás (OAB-GO). Amaral, que é sócio do escritório Dias & Amaral Advogados Associados, explica que a proposta estabelece que a multa de até metade do valor pago caberá quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado do da construtora, o chamado patrimônio de afetação. Para os demais casos, a multa prevista para o comprador é de 25%, mais a entrada/corretagem, montante já aceito em parte da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, quando analisadas ações de distrato. “As empresas têm custo administrativo, comercial, jurídico e outros muito altos e patamares muito baixos de retenções significavam prejuízos altíssimos com a quebra do contrato”, assegura o advogado, que é especialista na área.
A nova lei aprovada, conforme informa Amaral, obriga os contratos a apresentarem um quadro-resumo com as condições da negociação, que deve ter informações como preço, taxa de corretagem, forma de pagamento, índice de correção monetária, taxas de juros e as consequências da rescisão do contrato. “A medida pretende evitar que incorporador e comprador aleguem desconhecimento das principais obrigações contratadas”, afirma o advogado, que vê na legislação um avanço grande, pois segundo ele, os contratos são feitos para serem cumpridos, devendo ser revistos apenas em casos de impossibilidade real de cumprimento.
Polêmica
Ao longo da tramitação do projeto no Senado, o valor da multa provocou polêmica, já que o valor estipulado é maior do que é hoje autorizado pelo Judiciário, entre 10% e 25% dos valores já pagos. Contudo, para o advogado Arthur Rios Júnior, os valores atualmente autorizados pelo Judiciário não cobrem, na maioria dos casos, sequer os custos gerados pelo consumidor desistente ao empreendedor.
“A questão da multa ganhou notoriedade, mas a novidade mais relevante talvez seja o momento da devolução de valores ao desistente. Via de regra, os valores serão devolvidos após o término da construção, o que protege os compradores adimplentes contra o risco de atraso e paralisação da obra”, avalia Arthur Rios Júnior.
A lei prevê ainda diversas outras regras como, por exemplo, a obrigatoriedade de quadro resumo e destaque nos contratos, o direito de desistência do comprador no prazo de sete dias, multa em favor do comprador por atraso na conclusão da obra e o direito do comprador de apresentar um novo adquirente para assumir o contrato e evitar o pagamento de multa.
Veja como fica o distrato
Em caso de inadimplemento do vendedor
— O atraso de até 180 dias para a entrega do imóvel vendido na planta não gerará ônus para a construtora.
— Se o atraso na entrega das chaves for maior que 180 dias, o comprador poderá desfazer o negócio e terá direito a receber tudo o que pagou de volta, além da multa prevista em contrato, em até 60 dias.
— O comprador pode optar por manter o contrato no caso de atraso com direito a indenização de 1% do valor já pago.
— Veda a cumulação de multa moratória com a compensatória em favor do comprador.
Em caso de inadimplemento do comprador
— Pune o inadimplente com multa compensatória de 25% do valor pago ou, se houver patrimônio de afetação, com multa de até 50%.
— O comprador perderá integralmente os valores pagos a título de comissão de corretagem.
— O comprador inadimplente terá de arcar com despesas de fruição do imóvel, se já tiver sido disponibilizado.
— Em caso de arrependimento, o comprador terá prazo de 7 dias a partir da assinatura do contrato.
— A rescisão do contrato permitirá que o comprador só reaverá o valor pago, decrescido dos encargos decorrentes da inadimplência, após 180 dias do distrato ou, se houver patrimônio de afetação, após 30 dias da obtenção do “habite-se” da construção.
