Juíza declara nulidade de cobrança de ITU sobre imóveis ainda não edificados em complexo de Aparecida de Goiânia

Wanessa Rodrigues

A juíza Vanessa Estrela Gertrudes, da Vara da Fazendo Pública Municipal de Goiânia, declarou a nulidade de cobrança de imposto territorial urbano (ITU) feita pela prefeitura de Aparecida de Goiânia sobre imóveis que ainda não foram edificados. Trata-se de um Complexo de Apartamentos e Casas geminadas com previsão de término em sua integralidade em dez anos. No caso, a municipalidade individualizou os ITU´s e considerou todas as unidades a serem construídas ao final de todas as etapas.

A cobrança é referente ao ano de 2016, quando os imóveis em questão ainda não estavam servidos de infraestrutura básica. A magistrada deferiu, ainda, o pedido de repetição de indébito dos valores pagos de forma indevida. Segundo os advogados Pedro H. Schmeisser e Frederico Medeiros, que representam a construtora em questão, o valor atualizado da cobrança feita no ano em questão chega a quase R$ 1 milhão. Além dessa ação, há outras sobre o mesmo caso referentes aos anos de 2017 a 2021.

Os advogados esclarecem na ação que, diante de sua considerável extensão (150.777,70 metros quadrados) e complexidade, a construtora projetou o complexo de imóveis com execução de forma gradual, mediante etapas. Após o término das primeiras etapas, a empresa pagou os impostos referentes às competências de 2014 e 2015, ambos de pouco mais de R$ 10 mil. Em 2016, recebeu uma Duam com erro e ao pedir a substituição do boleto, foi surpreendida com o valor de R$ 176.331,82.

Cobrança de ITU

Salientam que, ao questionar a discrepância de valores, a empresa foi informada de que o aumento se dera em razão da individualização de todos os ITU’s. Ou seja, considerou-se todas as unidades a serem construídas, ao final de todas as etapas. Observaram que o município não poderia realizar o desmembramento de todas as unidades, já que, até aquela data, ainda restavam seis etapas a serem comercializadas. Dizem que a cobrança deveria ser feita como terreno único, remanescente das construções parciais no local.

Contestação

Ao contestar o pedido, o município de Aparecida de Goiânia argumentou que o valor a ser apurado sobre os imóveis deverá ser calculado nos termos dos artigos 9º ao 12º do CTM. Observou que a norma diz que a base de cálculo deverá ser o valor venal do imóvel não edificado, que ensina que o imposto será calculado aplicando-se, sobre o valor venal do imóvel, encontrado para efeito de base de cálculo nos termos da Planta de Valores Genéricos.

Decisão

Ao analisar o caso, a magistrada disse que não há previsão legal para tributação antecipada pelo ITU de um futuro lote urbano. Assim, disse que se entende que a prática de tributar individualmente os lotes previstos em determinado plano de loteamento equivale a tributar por meio de um fato gerador presumido. O que, ao contrário da tributação do ICMS, não poderá jamais ocorrer.

Além disso, salientou que tal prática, viola o princípio da igualdade ao equipará-lo a um lote urbano em sentido jurídico. E, por conseguinte violenta o princípio da capacidade contributiva que, por sua vez, provoca efeito confiscatório do tributo, o que é vedado pela Constituição.

A magistrada ressaltou que, com base na Lei nº 6.766/79, que versa sobre Parcelamento do Solo Urbano, e no Código Tributário do Município de Aparecida de Goiânia, só poderá ser cobrado ITU sobre lote servido da infraestrutura básica. E que, portanto, possua características de zona urbana, na forma do artigo 32 do CTN. Ou seja, o imposto deve incidir apenas sobre as unidades que já contam com a devida infraestrutura.

Quanto à repetição de indébito, não tendo o Município se desincumbido do ônus que lhe competia, qual seja, demonstrar a regularidade da cobrança de ITU, a magistrada disse revelou-se parcialmente indevido o pagamento realizado pela construtora a esse
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