Uma comerciante não conseguiu na Justiça cancelar cláusula de contrato firmado com a a Estação Goiânia Empreendimentos e Eventos S/A, na qual consta a exigência de pagamento de res sperata (a coisa esperada), no valor de pouco mais de R$ 70 mil, para a renovação de contrato com a empresa. A juíza Luciane Cristiana Duarte dos Santos, em substituição na 11ª Vara Cível de Goiânia, negou o pedido sob o fundamento de que a cláusula é devida, tendo em vista toda a estrutura disponibilizada pelo empreendedor aos locatários.
A comerciante alega que celebrou contrato com a empresa para a locação de uma sala comercial de 10.63 metros quadrados, não sendo possível revender, alugar ou passar o ponto sem o pagamento de três aluguéis. Informa que a renovação do contrato somente poderá ser feita com o pagamento da res sperata, no valor de R$ 70.606, 46 ou de R$ 6.642,00 por cada metro quadrado do imóvel. A comerciante alega que essa cobrança é indevida. Além disso, que o local não constitui shopping center e, sim, um conjuntos de “banquinhas” que viraram lojas construídas pelos próprios lojistas.
Ao analisar o caso, a magistrada observa que as obrigações contratuais foram assumidas por escrito, espontaneamente e por pessoas capazes. Luciane lembra que, nas locações de espaços comerciais, uma das atipicidades é a cobrança da res sperata, tendo como argumento que o fundo de comércio do empreendimento, qual seja shopping center, é do empreendedor. Segundo ela, o valor é devido ao empreendedor porque este fará uma série de interferências administrativas, de marketing e demais investimentos necessários que deverão garantir o sucesso do lojista.
“Entendo que essa cláusula é devida diante da utilização dos serviços de água, luz, segurança, limpeza, estacionamento local posto à disposição, banheiros, estrutura física e organizacional e publicidade. Tudo com a finalidade de viabilizar e facilitar a atividade da comerciante”, diz a juíza.
Além disso, Luciane observa em sua sentença que é válida a cláusula res sperata e seu pagamento em favor do empreendedor tendo em vista que o marketing utilizado por ele se sobrepõe ao do lojista, uma vez que sua loja não é a única atração, mas o empreendimento como um todo. Segundo a magistrada, sendo do interesse do empreendedor aumentar a clientela dos lojistas, já que do sucesso empresarial do mesmo, viria o sucesso dos comerciantes como consequência.
