Responsabilidade civil e criminal e a manutenção predial

*Henrique Castro

Na semana passada o desabamento do Edifício Andrea em Fortaleza (CE) nos levou a um grande momento de perplexidade, comoção e reflexão. Qual a importância das manutenções prediais?

Sabemos que na legislação brasileira trata acerca da função do síndico e suas responsabilidades no Código Civil assim descreve, vejamos:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembléia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.

§ 1 o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

No atual momento devemos destacar o inciso V do art. 1348 CC aonde dispõe o síndico deve “V -diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Assim, é dever legal do gestor de buscar meios de realizar a conservação das áreas comuns, por meios de manutenções preventivas ou corretivas.

A falta de manutenção e/ou inspeção nas edificações, poderá levar aos gestores (síndicos) a responderem civil e penalmente por qualquer ocorrência predial oriunda da falta de manutenção predial que provoque danos a vida e ao patrimônio, conforme dispõe o art. 186 do CC, vejamos:

“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”
Sabemos que diversas Normas Técnicas (ABNT) que dispõe acerca de inspeção predial tais como: NBR 5674, 14.037, 16.280 e 15.575. As normas técnicas da ABNT devem sempre ser entendida como um documento de consenso obtido na comunidade técnica do país e que especifica requisitos mínimos construtivos ou de desempenho. O processo de elaboração de uma norma representa a boa prática adotada pelas entidades internacionais e nacionais (de cada país) e cada vez serve de balizamento do judiciário na aplicação das responsabilidades nos julgamentos das demandas judiciais.

Assim,  síndicos(as) fiquem atentos(as) e não sejam  omissos(as) e sempre procurem fazer as devidas manutenções em seus condomínios visando sempre levar a saúde, segurança e sossego no ambiente em que vivemos.

*Henrique Castro é presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção de Taguatinga da OAB/DF e Professor e Coordenador da MBA de gestão do direito Condominial da Unepos. [email protected]