*Heyder Leonardo Cavalcante Nogueira
A pandemia da Covid-19 se alastrou pelo país, e muito além do impacto na saúde pública e da transformação completa do nosso cotidiano, já causa e deverá causar ainda um profundo impacto na economia. Tamanho desarranjo obviamente afetará o emprego e muitas empresas deverão pedir recuperação judicial ou mesmo entrar com processo de falência. Certamente, como efeito em cadeia, afetará as relações contratuais, entre eles o de locação.
As projeções mais recentes das agências econômicas é que o país experimentará uma retração de 4,11% na economia, isso sem levar em conta projeções mais pessimistas que falam em queda de até 7,5% do PIB. Isso se deve principalmente ao declínio substancial na cadeia de consumo gerado pela imprevisibilidade dos efeitos da pandemia.
Na teoria geral dos contratos, do direito privado, tais efeitos diretos da Covid-19 enquadram-se nos conceitos de caso fortuito e força maior, quando há inexecução involuntária da obrigação assumida no instrumento firmado, não podendo ser compelido ao cumprimento, tendo em vista o fato superveniente. Ou seja, a pandemia alterou o equilíbrio contratual estabelecido no momento em que foi realizado e se tornou demasiado oneroso para uma das partes.
No que diz respeito aos contratos de locação, o Código Civil assegura o direito ao locatário de recorrer ao Poder Judiciário para revisar o contrato, caso haja desproporção entre o valor da prestação estabelecida no instrumento firmado e o momento do pagamento, por exemplo. O ordenamento jurídico prevê ainda que em situação de força maior, como o é a pandemia, ocorre afastamento da presumida paridade e simetria dos instrumentos comerciais e civis, desde que sejam perceptíveis elementos concretos que justifiquem a medida, como redução do salário do Locatário (locação residencial), ou ainda, a redução do faturamento da empresa pela menor circulação de pessoas ou proibição de funcionamento do estabelecimento comercial (imóveis comerciais), essas últimas, decorrentes de ordem do Poder Público.
As possibilidades destacadas são plenamente verificáveis na atual pandemia do novo coronavírus. Assim, os tribunais pátrios vêm sinalizando com concessão de tutelas antecipadas no sentido de suspender o pagamento (para serem cumpridos de forma diluída em período posterior) dos aluguéis e reduzir o valor enquanto durar a impossibilidade de abertura das empresas. E, ainda, tem aderido à não decretação de despejo por conta aluguéis vencidos, durante o período que as medidas do Estado determinam o fechamento do comércio.
O caminho mais seguro para locatário e locador é ainda um acordo celebrado livremente entre as partes. Submeter a questão à Justiça, além de elevar os custos, a decisão levará em conta as provas demonstradas, sendo avaliado caso a caso. Mas é certo que o Poder Judiciário está de prontidão para resguardas os direitos dos cidadãos em momento tão excepcional.
Heyder Leonardo Cavalcante Nogueira é advogado
