*David Gonçalves Gomes
A palavra usucapião é derivada do latim usucapio, união de usu, que significa “pelo uso” e capere, verbo “tomar”, formando a expressão, tomar pelo uso, a qual é expressada no gênero feminino, conforme Estatuto da Cidade e o Novo Código de Processo Civil, ou seja, o correto é dizer “a usucapião”.
Esta tipificação preexistente em nosso ordenamento jurídico é relacionada ao direito que o cidadão possui em adquirir a posse real da propriedade de bens móveis ou imóveis, em decorrência do uso de forma mansa, pacifica e ininterrupta, sem que haja subordinação de quem quer que seja durante determinado lapso temporal.
Apesar da existência originária elencada no código Civil de 2002 nos artigos 1.238 a 1.244, o qual prevê a aquisição da propriedade através da Usucapião, com alguns requisitos que passou ser interpretados de forma contraria da visão jurídica à época, tendo sido modificadas com a emenda constitucional nº 45/2004.
Diante disso, adveio o Novo Código de Processo Civil, introduzido pela Lei 13.105/2015, a qual foi dada oportunidade da extrajudicialização, ou seja, diminuição da extensa quantidade de demandas propostas no âmbito judiciário, obtendo assim, força com a emenda constitucional n° 45/2004, que facilita o requerimento administrativo para que os Oficiais de Cartórios de Registros possam auxiliar a justiça com seu profissionalismo e conhecimento especializado no ramo imobiliário.
Nesse aspecto, a desenvoltura aduzida pelo NCPC, é que o possuidor de um bem negligenciado pelo legitimo dono, e que possua com animus domini, (intenção de ser dono), explore o bem imóvel sem que haja ordens a quem quer que seja, sem violência, de forma continua, mansa, pacifica, deve buscar auxílio junto a um profissional especializado no assunto (Advogado), para requerer a Usucapião Extrajudicial via Cartório, que iniciará o método para conferir/afirmar as alegações da posse.
Impõe-se dissecar para melhor evidenciar que, a partir da solicitação da Ata Notarial, iniciará toda metodologia Usucapião, e neste documento fará constar onde o imóvel está localizado, os confrontantes, os proprietários originários, seus cônjuges, e passará a colher os depoimentos das testemunhas existentes, dados representados por imagens ou sons gravados em arquivos eletrônicos (artigo 384 do CPC/15).
Assim, obrigatória é a confecção pelo tabelião da referida Ata Notarial que demonstrará toda história daquele imóvel, bem como ser um dos requisitos indispensáveis para efetivação do procedimento, ressaltando que a mesma pode ser elaborada por qualquer cartório extrajudicial.
Dessa forma, realizado todo o trâmite da Ata Notarial, embasada em informações necessárias, será efetuada de maneira apartada a comunicação formal para que seja dado a ciência de todos e quaisquer interessados sobre o requerimento feito da Usucapião, os quais serão notificados através de AR com toda cautela, para que apresentem impugnação/contestação, caso queiram, os; proprietários e seus cônjuges constante na matrícula do imóvel, os confrontantes, terceiros interessados, titulares de direito real e de outros direitos averbados na matrícula do imóvel, bem como dará oportunidade para que em 15 (quinze) dias à União, Estados, ao Distrito Federal e ao Município, manifestem interesse.
O principal aspecto, que diferencia a Usucapião Extrajudicial, é a celeridade empregada, a qual se pode obter uma diminuição para efetiva resolução, de 6 (seis) anos ou mais, para uma duração em média de até 6 (seis) meses, tornando assim mais ágil o requerimento.
Registre-se que a grande novidade aqui aduzida, é relacionada ao consentimento expresso, sendo que a ausência de resposta após ser notificado em 15 (quinze) dias, passa a dispor que o silêncio, É COMO CONCORDÂNCIA do procedimento da Usucapião em nome do requerente.
Caso seja realizada a notificação de todos os interessados na cidade onde se encontra o imóvel, inclusive com postagem em jornal de grande circulação para que todos tomem conhecimento, e não haja manifestação contrária através da impugnação/contestação, será efetuado no registro a aquisição do imóvel com as informações apresentadas em nome do Requerente, a qual poderá haver abertura de nova matrícula, se for o caso.
Existindo a impugnação plausível de qualquer dos interessados, o Tabelião acatando a justificativa, remeterá o requerimento ao juízo competente, não sendo proibido o ingresso de uma ação no Poder Judiciário, caso haja o indeferimento administrativo ou adequando quando remetido ao juiz para que inicie seu rito comum.
Dentre os pontos positivos estão: a não incidência do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, conhecido como ITBI, haja vista não ser um negócio jurídico celebrado entre partes cercados de deveres bilaterais, portanto, a Usucapião é uma forma originária de aquisição do imóvel, não sendo devido o pagamento de tal tributo.
Em face das razões, após esta alteração relativa a inércia de manifestação do aceite, facilitou o instrumento da regularização fundiária, quanto a função social, haja vista vários proprietários originários que abandonaram e abandonam seus imóveis, se encontrarem em lugar incerto e não sabido sem que cumpra esse papel na sociedade, ou quando da existência de um justo título, mas que por algum motivo não existe a possibilidade de transferência da propriedade sem que haja um litígio, ao passo que será a posse da propriedade imobiliária registrada no nome comprovado do possuidor que exerce sobre o bem a função social.
Conclui-se de todo exposto, que a desjudicialização tem desafogado a máquina judiciária, possibilitando agilidade e excelência das lides referentes a Usucapião pela via extrajudicial, a qual contribui para a regularização fundiária, e vem se tornando um instrumento eficiente, que pode ser usufruído por qualquer cidadão que preencha os requisitos necessário.
*David Gonçalves Gomes é advogado associado no escritório Laudo Natel e Advogados Associados e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico de Goiânia/GO
Referências:
Estatuto da Cidade, Lei nº 10.2357 de 2001;
Novo Código de Processo Civil, Lei 13.105 de 2015; Código Civil, Lei 10.406 de 2002;
Lei dos Registros Públicos, Lei nº 6.015 de 1973; Constituição Federativa do Brasil de 1988;
