As divergências sobre as formas de rateio da Taxa Condominial

É inconteste que as várias questões rotineiras de convivência em condomínios geram vários tipos de conflitos entre seus moradores.

Atualmente, um dos temas que têm gerado grande polêmica nos condomínios edilícios é a taxa condominial cobrada mensalmente e calculada de acordo com a fração ideal de cada apartamento.

Sabe-se que a taxa condominial é obrigação propter rem, dividida entre os condôminos, que serve para custear as despesas do próprio condomínio, ou seja, despesas com folha de pagamento de funcionários, manutenção de elevadores, limpeza, jardinagem, água e energia elétrica das áreas comuns, entre outros.

A questão posta em debate encontra regramento no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, e no artigo 12, §1º, da Lei 4.591/64, que estabelecem que as despesas de condomínio, salvo disposição em contrário constante da convenção, serão rateadas entre os condôminos na proporção de suas respectivas frações ideais de terreno, senão veja-se.

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

O aludido critério funda-se no princípio da proporcionalidade, onde cada um dos coproprietários responde no rateio das despesas de manutenção e conservação do prédio de acordo com a sua quota de participação na propriedade condominial, em outras palavras, por esse critério, paga-se mais pelas despesas quem tem maior parte no imóvel objeto de condomínio, portanto titular de maior patrimônio e fruidor de maior área privativa que os demais.

A legislação, no entanto, faculta ao condomínio, através de sua Convenção, determinar o modo de contribuição de cada condômino com as despesas condominiais. Ou seja, não existe obrigatoriedade de se utilizar o critério da fração ideal para mensurar quanto cada unidade deverá contribuir, podendo a Convenção Condominial estipular o modo de rateio.

Inobstante este tenha sido o entendimento aplicado ao longo dos anos, cumpre esclarecer que os tribunais vêm posicionando-se de maneira divergente atualmente.
Nessa esfera, encontramos várias decisões judiciais que considera ser ilegal a cobrança da taxa de condomínio pela fração ideal, pelo fundamento de que a taxa condominial é referente a serviços e despesas de uso comum do condomínio, isto é, que são utilizados de maneira igualitária por todos os condôminos, independente da natureza da unidade imobiliária que possua.

Por este entendimento, o proprietário da unidade de cobertura, por exemplo, usufrui dos mesmos serviços que o proprietário do apartamento térreo, e a arrecadação da taxa de rateio em proporções muito superiores das coberturas, acarretaria em enriquecimento sem causa ou abuso de direito do condomínio.

A discussão acerca do rateio da taxa condominial ganhou força após os meios de comunicação divulgarem que o Superior Tribunal de Justiça derrubou o critério da fração ideal para cobrança da taxa de condomínio.

Em verdade, um condomínio recorreu ao STJ de uma decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, arguindo que tal decisão violaria artigos do Código Civil e da Lei 4591/64.  No entanto, a decisão do Tribunal de Justiça estava fundamentada na proibição do enriquecimento ilícito dos condôminos. Como o condomínio deixou de contestar este fundamento, o recurso não poderia ser analisado.

Dessa maneira, o noticiário aponta o Recurso Especial 1.104.352, de Minas Gerais, como precedente da origem à suposta definição jurisprudencial, porém não houve qualquer discussão de mérito nesse processo. O relator, ministro Marco Buzzi, entendeu que o recurso não reunia condições processuais para ser admitido.

Assim, o STJ não se manifestou sobre a legalidade ou não do rateio de taxa de condomínio com base na fração ideal de forma definitiva.

A divulgação distorcida desta decisão por parte dos meios de comunicação levou o próprio STJ a divulgar em seu site uma nota esclarecendo o assunto, que pode ser acessada através do seguinte endereço eletrônico: www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/noticias/noticias/%C3%9Altimas/Taxa-de-condom%C3%ADnio-e-fra%C3%A7%C3%A3o-ideal
Desse modo, não existe jurisprudência consolidada que leve o condomínio a revisar suas convenções para estabelecer a forma igualitária como critério único para rateio da taxa condominial. O assunto é polêmico e afeta diversos interesses a ponto de gerar calorosas manifestações.

É importante salientar que, para que não haja qualquer antinomia entre as normas acima citadas, deve-se partir do pressuposto de que a cobrança da contribuição condominial proporcionalmente à fração ideal de cada unidade é, via de regra, perfeitamente válida, a menos que se caracterize o enriquecimento sem causa no caso concreto, ou qualquer tipo de abuso de direito.

Não obstante, é importante tentar levar a discussão a Assembléia Geral, apresentando suas razões. Não havendo acordo, será o momento de procurar o poder Judiciário na tentativa de buscar uma solução definitiva para o tema.

*Mariana Lima Gonçalves, advogada sócia do escritório Alencastro & Ferreira Advogados Associados S/S; especialista em Direito Público; especialista em Direito imobiliário e; membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO.