O Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou em 25% a retenção de valores pagos em um caso de distrato contratual imobiliário por culpa da consumidora, que desistiu da compra de dois lotes em um residencial de Itumbiara, no interior de Goiás. O percentual foi definido em análise agravo em recurso especial proposto pela empresa responsável pelo empreendimento, após o Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) ter fixado em 10% o valor da referida retenção. A decisão é do ministro Marco Buzzi.
O magistrado esclareceu que a orientação do STJ é pela adoção de um padrão-base de cláusula penal – retenção de 25% dos valores pagos – nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel. Nesse sentido, salientou que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%.
O caso
A consumidora ingressou com o pedido sob o argumento de que desfez o negócio por causa do desemprego e a impossibilidade de continuar cumprindo com os custos de dois imóveis adquiridos. Em primeiro grau, juiz Carlos Henrique Loução, de Itumbiara, havia determinado que a empresa deveria restituir, em única parcela, os valores pagos pelos lotes sem qualquer retenção.
Após a sentença, houve recurso (apelação) por parte da empresa, defendida pelo Escritório Mariano, Montalvão & Freitas Advogados, e o processo foi levado ao TJGO, a fim de que fosse fixado o percentual de retenção em 25% dos valores efetivamente pagos.
Contudo, o TJGO fixou a retenção em apenas 10% e determinando a restituição, em uma única parcela, das quantias efetivamente pagas pelos lotes. O entendimento foi o de que esse percentual seria o ideal, pois não representaria um valor irrisório e seria suficiente para trazer equilíbrio na rescisão contratual.
Recurso ao STJ
A empresa, por meio dos advogados Arinilson Gonçalves Mariano, Carlos Eduardo Muricy Montalvão e João Garcia de Almeida Neto, do escritório Mariano, Montalvão & Freitas, ingressou com recurso no STJ (Recurso Especial) para garantir uma taxa de retenção maior. E, assim, assegurar que a empresa não arcasse com os prejuízos causados pela decisão unilateral da cliente.
O STJ entendeu que a compradora foi a única responsável pela decisão de fazer o distrato. Além disso, que dentro de um processo de comercialização imobiliária existem diversos custos financeiros e materiais naturais para as construtoras, que vendem determinados imóveis.
Retenção de 25%
Assim, o STJ determinou que, “no caso de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda, e quando esta rescisão se dá por culpa do comprador do imóvel, o padrão-base da retenção é 25% sobre as parcelas pagas. Sendo que, para redução deste padrão pelo Tribunal devem ser mencionadas situações ou circunstâncias justificadoras”, explica o advogado Arinilson Gonçalves Mariano, sócio-fundador do escritório e vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO.
Para os advogados, a decisão do STJ abre um importante caminho para outras situações semelhantes e poderá evitar que outras construtoras e loteadoras no Brasil sejam prejudicadas. Ressaltaram que a decisão do TJGO havia sido extremamente desfavorável à empresa. Mais do que isso, colocava sobre os ombros da construtora o peso da decisão da cliente.
“É uma vitória para o direito brasileiro. Em outras decisões, o STJ havia decidido que o valor de 25% é legal. A diferença nessa decisão específica é que fica definido esse parâmetro como padrão em todos os casos de distrato de contrato imobiliário em que a responsabilidade é do comprador”, declarou o advogado Carlos Eduardo Muricy Montalvão.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1851616 – GO (2021/0065411-1)
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