O município de Goiânia terá de restituir um contribuinte quantia paga a maior de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). No caso, o lançamento do imposto se deu tendo como base de cálculo valor de referência apurado em avaliação feita pela municipalidade de forma unilateral. E não conforme o montante da transação declarado pelo contribuinte no contrato de compra e venda.
A determinação é da Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais de Goiânia, que manteve sentença que condenou o município de Goiânia na repetição de indébito. Os magistrados seguiram voto do relator, juiz Fernando Moreira Gonçalves.
Segundo explicou o advogado tributarista Marco Bruno Rodrigues, o imóvel foi adquirido por R$ 433.481,69, contudo foi avaliado pelo Fisco Municipal em R$ 600.751,43. Neste sentido, salientou o valor de avaliação do bem não condiz com as condições normais de mercado, tampouco com a quantia fixada no Contrato de Compra e Venda/financiamento.
Consequentemente, disse o advogado, o tributo lançado (e recolhido) é superior ao efetivamente devido, além de estar em desconformidade com a legislação e jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Além disso, ressaltou que, ao se utilizar de base de cálculo estabelecida unilateralmente, através do Laudo de Avalição, se desconsidera por completo o valor real da operação imobiliária e a presunção de boa-fé do contribuinte, em desrespeito ao disposto no art. 148 do CTN.
Após a sentença de primeiro grau, o município ingressou com recurso sob o argumento de que não realizou o arbitramento de forma unilateral. Isso porque foi aberto processo administrativo, no qual não houve questionamento acerca dos valores.
Ao analisar o recurso, o relator citou o Tema 1113 do STJ, que estabeleceu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação. E que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN).
Além disso, segundo o estabelecido pelo STJ, o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Princípio da boa-fé objetiva
O magistrado ressaltou, ainda, que, em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado. Presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo.
5260337-95.2023.8.09.0051
