Wanessa Rodrigues
A cobrança de comissão de corretagem em contrato de compra e venda de imóvel é uma das principais polêmicas do Direito Imobiliário na atualidade, principalmente devidos aos diferentes entendimentos adotados pelos tribunais. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) suspendeu, em todo o país, ações que discutem a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar essa comissão e a taxa de assessoria técnico-imobiliária. A intenção foi justamente evitar a prolação de decisões conflitantes da orientação a ser firmada.
Mas, enquanto o STJ não define o posicionamento, a questão, que discute basicamente a legitimidade das incorporadoras em responderem judicialmente por restituição de taxa de corretagem, continua a gerar polêmica. Para o advogado Diego Martins Silva do Amaral, especialista em Direito Imobiliário e que tomará posse como o como Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico (CDIU) da OAB-GO no dia 02 de março, é importante ponderar e analisar a questão de forma muito equilibrada e, principalmente, transparente. Porém, ele observa que, em sua opinião, o consumidor não é indevidamente onerado e há violação às regras descritas no CDC.
Amaral salienta que, de forma rotineira, muitas ações têm sido protocolizadas perante o Poder Judiciário (Juizados Especiais Cíveis e Justiça Comum) discutindo a validade das cláusulas contratuais que transferem para o consumidor a obrigação de pagamento da taxa de corretagem de imóveis adquiridos na planta. Segundo ele, os consumidores adquirentes dos imóveis propõem as ações alegando, basicamente, violação ao Código de Defesa do Consumidor (CDC) pelo não cumprimento do dever de informação. Alegam, também, que a cobrança implica em ônus indevido ao consumidor e que configura a existência de venda casada.
Em sua visão, o que ocorre na prática é que, normalmente, as imobiliárias, por meio de seus parceiros corretores, realizam plantões de venda nos estandes dos empreendimentos, visando claramente auxiliar no atendimento dos potenciais compradores. Ele explica que, em regra, os corretores não possuem nenhum vínculo com a incorporadora e muito menos com a imobiliária. Geralmente são profissionais liberais que trabalham em parceria com as imobiliárias, e têm papel de aproximar as partes envolvidas – vendedor, incorporadora e comprador -, intermediar as vendas e de prestar informações aos interessados sobre o imóvel.
O especialista explica que, em muitas oportunidades, são pactuados instrumentos específicos entre o corretor e o comprador conferindo a este a responsabilidade pelo pagamento da comissão. É o que se conhece como contrato de intermediação. Outras vezes, no próprio instrumento de compromisso de compra e venda, é realizado o destaque do valor que será destinado à comissão de corretagem. Em ambas as situações, no ato em que é realizado o pagamento, os corretores emitem à parte compradora do imóvel, o respectivo recibo deste valor.
“Analisando esse padrão, diante dos processos acumulados junto ao Poder Judiciário, entendo que nenhuma violação há às regras descritas no CDC”, diz o advogado. Isso porque, segundo ele, o dever de informar é expressamente cumprido, seja na carta proposta, seja no contrato de intermediação ou, ainda, no contrato de compra e venda, pois o comprador tem plena ciência de que a comissão de corretagem lhe será imputada.
Código Civil
O especialista ressalta, ainda, que o Código Civil estabelece a possibilidade de que comprador e vendedor ajustem a forma e a quem competirá o pagamento da taxa de corretagem. “Assim, se a lei não veda, ao contrário, expressamente autoriza a convenção entre as partes, verifica-se que é totalmente lícita a transferência de tal encargo ao comprador”, diz. Amaral salienta que esse é um padrão do mercado que há anos se pratica, não sendo o consumidor lesado, uma vez que lhe foi informado o valor global do imóvel, incluindo a taxa de corretagem, e a sua responsabilidade quanto ao pagamento.
Nesse sistema, conforme o especialista, verifica-se também que o consumidor não é indevidamente onerado. Conforme explica Amaral, todos os custos, a exemplo da taxa de corretagem, compõem o preço global do imóvel e ele pagará por este o mesmo valor do anúncio ou, dependendo da negociação realizada e do auxílio do corretor de imóveis, até menos. “Não há prejuízo, pois ao comprador não é imposto nenhum ônus não verificado nos instrumentos contratuais por ele pactuados e, a venda também não é casada”, completa.
Preservar
Em discussões como essa, que atingem sensivelmente o mercado imobiliário nacional, o que deve fazer a CDIU é ouvir todas as opiniões e “lados da história”, por meio de fóruns de discussões, e estabelecer posicionamento no sentido de preservar a segurança jurídica dos acordos realizados, o dever de informação, a hipossuficiência do consumidor, a função social do contrato, entre outros institutos jurídicos que, consequentemente, preservam interesses da sociedade.
