Ana Carolina Ribeiro de Moraes*
A Segunda Seção do STJ irá julgar, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 886), uma controvérsia relevante no Direito Imobiliário: quem deve responder pelas dívidas condominiais após a imissão de posse do comprador — o antigo proprietário (vendedor) ou o novo possuidor (comprador)?
Os recursos que servirão de base para a decisão são o REsp 2.015.740 e o REsp 2.100.395, ambos relatados pela Ministra Isabel Gallotti.
Entendimento anterior
O entendimento predominante era de que, uma vez notificado o condomínio da posse do comprador, apenas este responderia pelas cotas condominiais futuras — mesmo que a matrícula ainda estivesse em nome do vendedor.
Nova interpretação
A Ministra Gallotti, porém, apontou para uma possível legitimidade passiva concorrente. Isso significa que tanto o vendedor quanto o comprador podem ser acionados na Justiça, com base na natureza propter rem da obrigação condominial, que vincula o débito ao imóvel, e não apenas à pessoa.
Divergência nos tribunais
A jurisprudência sobre o tema é divergente. Alguns tribunais afastam a responsabilidade do vendedor após a notificação ao condomínio; outros, como no REsp 1.442.840, reconhecem a possibilidade de cobrança de ambos, considerando a titularidade formal e a posse de fato.
Importância do julgamento
A decisão do STJ uniformizará o entendimento, trazendo segurança jurídica e eficiência processual. A tese fixada será obrigatória para casos semelhantes em todo o país.
Conclusão
O julgamento tem grande impacto para o mercado imobiliário e para a gestão condominial. Enquanto não houver definição, é essencial que compradores e vendedores:
Formalizem corretamente os contratos,
Notifiquem o condomínio da transação, e
Regularizem a matrícula o quanto antes, a fim de evitar litígios e disputas sobre a responsabilidade por débitos condominiais.
*Ana Carolina Ribeiro de Moraes é advogada especialista em Direito Civil e Direito Digital desde 2015.
