Poliana Ribeiro*
A partir da tendência mundial de compartilhamento dos ativos (aviões, barcos, carros, etc), o mercado Fractional está ganhando proporção, desde 23 de fevereiro de 2021, quando eu comecei a falar sobre esse assunto, o modelo de venda fracionada de imóvel para renda. Até então, adquiria-se um imóvel para alugar, investindo 100% do valor do mesmo. A partir daí se tinha uma renda mensal. Nesse modelo, adquire-se parte do imóvel e o investidor já consegue perceber a renda mensal na mesma proporção.
Um exemplo interessante é um apartamento dividido em 16 frações, podendo ter até 16 proprietários. Todas frações devidamente regularizadas, por meio de escritura pública e devido registro. Ou seja, é um imóvel adquirido como outro qualquer, porém, estamos falando de parte de um imóvel. Nesse caso, o investidor, poderia adquirir de 1 a 16 frações, sendo que em alguns casos, não teria direito ao gozo, à moradia, com destinação tão somente à locação. Havendo ainda a possibilidade da aquisição de frações de unidades diferentes ou várias em um mesmo empreendimento. Essa modalidade também é interessante para projetos conceituais, ousados, com alto valor agregado, escritórios, prédios comerciais.
De antemão, vale esclarecer que commodity são produtos que possuem qualidade e características uniformes, com mesma origem ou processo de produção, sendo o seu preço determinado pela oferta e procura internacional.
Muitos de nós ainda associamos commodity a produtos in natura tais como: soja, milho, arroz, petróleo. Ou commodities agrícola: Soja, trigo, café; mineral: petróleo, minério de ferro, ouro; financeira: dólar, euro, real; ambiental: créditos de carbono, água; energética: energia eólica, energia elétrica, por exemplo. São produtos que integram a Bolsa de Valores Mundiais e movimentam a balança comercial do mundo.
Já viu uma commodity imobiliária? Sem dúvida, empreendimentos diferenciados, dispostos e posicionados dentro de um cenário de desejo e de uma conjuntura de interesse internacional, podem através do mercado Fractional, se mostrar como uma commodity , e ser comercializado na Bolsa de Valores.
A CVM tem se mostrado interessada em regulamentar inovações que vem aquecendo os mercados imobiliário e financeiro, como a Tokenização. E nesse diapasão, pode ser uma via à commodity imobiliária
O “pulo do gato” aí é que o investidor esteja revestido acerca da segurança documental para que não compre, na verdade, “gato por lebre”. Enquanto acredita estar investindo em uma propriedade, um imóvel fracionado, e está pagando, na real, por um papel, sem qualquer lastro imobiliário, de qualidade documental.
Agora, a realidade próxima da commodity imobiliária e o sistema notarial e registral, ao nosso entender não conversam. Deve-se esclarecer que embora defendamos, acreditamos que o sistema cartorial, trata-se de um sistema que culturalmente e juridicamente, reveste atos e negócios da segurança jurídica.
Porém, em um cenário real que envolve a commodity imobiliária, o sistema cartorial seria um gargalo que inviabiliza as operações nos mercados imobiliário e financeiro. E assim, vemos que a solução, como resposta à operação é o Selo de Conformidade, uma vez que qualifica e valida o processo documental da negociação, bem como procedimentaliza a cadeia sucessória dessas transmissões.
Uma vez com o código verificador e devido cadastro, o interessado consegue visualizar todo histórico possessório, translativo ou não, garantindo a clareza e transparência às operações e negociações imobiliárias no mercado financeiro.
*Poliana Ribeiro é advogada. CEO e fundadora da Inteligência Cartorial. ceo@pribeiro.com.br
