*Lucas Souza Marques
Um vídeo ostensivamente veiculado pela imprensa nacional chocou todos os seus espectadores: uma piscina, construída na área comum de um condomínio residencial de luxo localizado em Vila Velha (ES), desabou no mês passado (22/04/21). Veículos localizados no subsolo do edifício (local no qual foram parar os destroços) foram danificados e, logicamente, diante da gravidade do sinistro, fez-se necessária a evacuação de todos os moradores (cerca de 270 pessoas).
Exsurge, portanto, a seguinte pergunta: de quem seria a responsabilidade pelo ocorrido?
Como tudo no Direito, depende. Via de regra, em se tratando de vícios construtivos em incorporação, a responsabilidade pela sua reparação pertencerá à incorporadora. Contudo, o Código Civil é expresso ao prever que tal responsabilidade, voltada à garantia da solidez e segurança do trabalho desenvolvido, será limitada a 5 anos, contados da entrega definitiva das obras realizadas. Mas atente-se: referido prazo poderá ser diferente, pois nada impede a aplicação de norma técnica (v.g. NBR 15.575-CAU) que prescreva distinção em razão do material/trabalho despendido.
Nada obstante, tal responsabilidade poderia vir a ser imputada ao condomínio? Novamente: depende. No caso vertente, à guisa de exemplificação, se constatado que a piscina foi construída em conformidade ao projeto e normas técnicas de engenharia e, tendo o condomínio quedado em grave omissão no que tange à manutenção predial, certamente sua responsabilização será reconhecida, caso tal omissão tenha concorrido para o sinistro.
E quando digo condomínio, lembremo-nos, também, da figura do síndico, o qual poderá vir a suportar tal responsabilidade em função do encargo a ele confiado.
Ainda, caso o condomínio venha a ser considerado responsável por tais danos, todos os condôminos deverão arcar com as reparações, inclusive despesas com consertos dos veículos, hotéis, alimentação e outras relacionadas ao fato, na medida das proporções das partes detidas por cada um.
Por fim, caso o empreendimento tenha sido levado a cabo por meio de cooperativa habitacional, a situação pode ser muito mais grave que o disposto em linhas volvidas, mormente se sua administração tenha sido realizada de modo temerário ou alheio à legislação pátria. Mas isso pode ser tema para outro breve artigo de opinião.
Em todos os casos, a análise da responsabilidade civil, à luz do Código Civil, deverá se pautar na análise da culpa, do dano e do nexo de causalidade. São critérios básicos e que, nesse caso, demandarão complexa dilação probatória, envolvendo a produção de provas periciais, documentais e orais.
Como recorrentemente dito em linhas pretéritas, são possibilidades que escoam na máxima de que “no Direito, tudo depende”. E será a conjugação dos fatos às normas que permitirá defluir um desfecho ao famigerado caso da “piscina de Vila Velha”.
*Lucas Souza Marques é advogado especialista em Direito Imobiliário.