Alexandre Mazza*
Quem nunca passou por isso? Chega na hora de comprar ou vender um imóvel e, entre tantas providências, é preciso pagar o caríssimo Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – o ITBI.
Por um hábito nesse tipo de negociação, o valor fica a cargo do comprador, de modo que, mesmo que as partes não combinem antes, o vendedor se considera dispensado de arcar com as custas do ITBI. Mas, cuidado, isso não deve ser sempre assim!
Nesse breve artigo procuro tirar as dúvidas mais frequentes que surgem no momento de recolher o ITBI, confira:
Afinal, o que é o ITBI?
O ITBI é um imposto municipal que deve ser recolhido sempre que houver a transferência definitiva de uma propriedade imobiliária entre pessoas vivas. O imposto é devido ao Município onde está localizado o imóvel, independentemente do domicílio das partes.
Qual é o valor do imposto?
Embora cada Município tenha autonomia para fixar o valor do seu ITBI, a alíquota média nacional é 3%, um valor bastante alto.
Consigo registrar o imóvel sem pagar o ITBI?
Não. Na verdade, não é possível completar o registro da escritura no cartório de imóveis sem o comprovante do recolhimento do ITBI. Isso porque, se o cartório deixar de exigir o comprovante de pagamento do imposto e o imóvel for registrado sem isso, é bem possível que o próprio cartório tenha que pagar de seu bolso esse valor. Apenas em casos extremos, e com uma ordem judicial, seria possível transferir o bem sem pagar o imposto.
Sobre qual tipo de negócio o ITBI incide?
Basicamente, o ITBI incide sobre o registro da escritura de compra e venda no cartório de registro de imóvel. Se o imóvel for doado, ou recebido por herança, não é devido o ITBI, porque essas operações sofrem tributação estadual, e não municipal, através do ITCMD – o imposto da herança e doações.
Sobre qual valor deve ser calculado?
O certo seria que a alíquota incidisse sobre o valor do negócio declarado pelas partes. Todavia, tem sido frequente que muitos municípios, alegando que o valor declarado do negócio pelas partes é muito abaixo do mercado, quererem cobrar com base no valor venal utilizado para cálculo do IPTU ou um valor arbitrado com base no valor de mercado, utilizando o maior desses três valores. Mas essa prática de escolher no caso a caso o valor a considerar, chamada de “base de cálculo dual”, é questionável e pode gerar uma ação judicial para discutir sua validade. É bom consultar um advogado especialista para ver ser vale a pena no seu caso ir para a Justiça.
Quem deve pagar o ITBI? Qual é a pegadinha?
Temos aqui uma pegadinha. Esse é um ponto importante e causador de muitos erros nas compras e vendas de imóveis. Quase sempre, com base em uma prática habitual de mercado, o valor do ITBI fica a cargo do comprador, mesmo sem que se consulte a legislação local. Acontece que, perante a lei, nem sempre é o comprador que tem o dever de pagar o ITBI. Isso porque a decisão depende da lei municipal, variando muito de caso a caso. O fato é que muitas vezes o dever legal de pagar é do vendedor, mas por desconhecimento o comprador acaba pagando. Então a dica é: confirme no cartório de imóvel no município onde está localizado o bem o que diz a lei local sobre o assunto. Se a lei determinar que o dever é do vendedor, você, sendo comprador, não aceite pagar, ou negocie com o vendedor que o valor do imposto seja descontado do preço final da compra e venda.
Vale sempre a pena, em caso de dúvida, consultar um advogado especialista para evitar pagar um valor alto sem necessidade.
*Alexandre Mazza é advogado especialista em Direito Tributário.
