Sempre que uma transação imobiliária resultar em lucro, deve ser preenchido o Programa Ganho de Capital (GCAP), até o último dia do mês subsequente à venda. O ganho de capital consiste no lucro obtido em transações imobiliárias.
Para explicar o que é e como proceder nesses casos, a advogada especialista em Direito Imobiliário, Ana Carolina Osório, esclarece quais transações resultam em lucro, as consequências do não preenchimento do GCAP e o que pode ser deduzido do valor na declaração do IR.
Segundo a advogada, o lucro pode advir de diversas modalidades de transações, como uma transação de compra e venda, ou mesmo em decorrência da aquisição de imóvel por meio de inventário. Nesse sentido, sempre que houver transferência de titularidade de imóvel, em que o valor do imóvel na época da transferência for superior ao valor pago na época da aquisição, haverá lucro. Sobre o lucro incidirá o Imposto de Ganho de Capital, também chamado de Imposto de Renda sobre o Lucro Imobiliário.
Ana Carolina Osório explica que o contribuinte deve preencher o Programa de Apuração de Ganhos de Capital, chamado de GCAP, referente ao ano em que ocorreu a alienação, até o último dia do mês subsequente ao negócio jurídico.
“Após o preenchimento das informações relativas à transação, o programa automaticamente calcula o valor do imposto e emitirá guia de Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) para pagamento do imposto, o qual deve ser pago também até o último dia do mês subsequente ao negócio jurídico. Exemplo: se a venda de imóvel ocorreu em 10/07/2022, até o dia 31/08/2022 deve ser preenchida a declaração e pago o imposto”, esclarece a especialista.
Ao declarar o Imposto de Renda no ano subsequente, deverá ser importado o arquivo preenchido no GCAP, para que as informações referentes ao lucro sejam automaticamente transferidas para o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF).
“Se o imposto não for pago no prazo incidirá, sobre o valor do imposto, juros de mora correspondente à taxa Selic e multa de 0,33% por dia de atraso, calculada a partir do primeiro dia útil após o término do prazo para o pagamento”, pontua Ana Carolina Osório.
Há situações em que o imposto não precisa ser pago. Nesses casos, ainda assim é necessário preencher o programa GCAP. Será indicada a hipótese de isenção aplicável e após o preenchimento das informações, o programa informará que não há valores a serem recolhidos. As principais são:
1. Venda de imóvel por até R$ 35.000,00. Se o imóvel for de propriedade de mais de uma pessoa, o valor incide sobre a cota parte de cada um;
2. Venda do único imóvel que o titular possua, cujo valor de venda seja de até 440 mil reais, desde que não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos;
3. Venda de imóvel residencial, desde que o vendedor aplique o produto da venda na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias da venda, ou use o produto da venda para pagamento total ou parcial de financiamento de imóvel residencial já adquirido pelo vendedor (essa isenção somente pode ser usada 1 vez a cada 5 anos).
A advogada chama atenção para o fato de que alguns custos podem ser deduzidos do Ganho de Capital. Para a especialista, muitas pessoas pagam imposto além do devido, pois acreditam que o imposto é calculado sobre a diferença entre o valor de compra e o valor de venda. Contudo, há vários outros gastos que compõem o custo de aquisição. São eles: custos com construção, ampliação e reforma; comissão do leiloeiro; ITBI; custos cartorários para a lavratura do instrumento e registro no Cartório de Imóveis e juros pagos em financiamento imobiliário. Há ainda, gastos que podem ser deduzidos do valor da venda, como comissão de corretagem e laudêmio.
“É importante estar atento ao preenchimento do GCAP para não ficar em débito com o fisco”, realça Ana Carolina Osório.
A Receita Federal fiscaliza o Ganho de Capital por meio das declarações de imposto de renda anuais, onde é possível constatar quando há mudança de titularidade de imóvel, bem como os valores de aquisição. Logo, cruzando as informações declaradas pelo antigo proprietário e o novo proprietário é possível inferir se houve lucro e se o imposto foi pago na época.
