Igor França Guedes
Apresentação do tema
A modernização da lei processual civil, amparada em novas diretrizes procedimentais, trouxe a possibilidade de realização da usucapião extrajudicial, mediante reconhecimento administrativo, a realizar-se em cartórios de Registros de Imóveis. A unificação e regulamentação do procedimento ocorreu após discussões e sugestões colhidas em consulta pública. A inovação legislativa, seguramente, irá provocar uma redução sensível em prazos e custos de aquisição, além de contribuir para a formalização dos direitos de propriedade.
Contudo, somente a experiência a ser acumulada ao longo dos anos é que permitirá maior compreensão do instituto, a partir de evidências que, uma vez analisadas, irão dimensionar os efeitos da medida desjudicializadora junto ao aparelho de justiça brasileiro. As expectativas são promissoras e anunciam uma tendência sem retorno, sob o ponto de vista institucional: o aumento gradual das atribuições delegadas aos serviços extrajudiciais, especialmente pela eficiência que tem sido demonstrada ao longo dos anos.
O presente artigo visa dar esclarecimentos básicos e preliminares, mas necessários a que o leitor possa requerer o seu pedido de usucapião junto ao cartório de Registro de Imóveis. É importante alertar que a sua leitura precisa ser realizada em paralelo com o Provimento n. 65, de 14 de dezembro de 2017, do Conselho Nacional de Justiça, que regulamentou e uniformizou o procedimento para todo o país. Assim, será possível ter uma compreensão mais detalhada e aproximada a respeito do procedimento extrajudicial que foi definido.
Formalidades do requerimento
Antes das mudanças instauradas pelo Novo Código Processual Civil (CPC), a usucapião podia ser reconhecida, somente, pela Justiça, ou seja, o seu reconhecimento era, exclusivamente, judicial. Contudo, esse processo poderia levar anos para ser concluído, tempo incompatível com a necessidade social de regularização da propriedade. Ainda mais devido ao fato de que os imóveis representam um dos principais ativos financeiros, largamente utilizados para a obtenção de crédito.
O ato de reconhecimento da usucapião é extremamente técnico e de imensa responsabilidade. O seu exame, sob o ponto de vista material e procedimental, precisa ser rigoroso, para garantir segurança jurídica aos pretensos titulares de direitos e evitar que o reconhecimento administrativo possa ser, posteriormente, desconstituído em juízo, causando prejuízo aos interessados. Por isso, é fundamental que os requerimentos sejam instruídos com bastante técnica.
Assim, somente Advogado ou Defensor Público poderá apresentar o requerimento de usucapião, em nome de seus representantes ou em nome próprio. O requerimento precisa indicar:
I – a modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional;
II – a origem e as características da posse, a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrência;
III – o nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo; e
IV – o número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito; e
V – o valor atribuído ao imóvel usucapiendo.
Documentos que devem acompanhar o requerimento
O requerimento de reconhecimento da usucapião precisa estar instruído com os seguintes documentos:
- a) ata notarial (a ser elaborada, exclusivamente, nos cartórios com atribuição de Notas);
- b) planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de responsabilidade Técnica – RRT e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
- c) justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse;
- d) certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e Justiça Federal do local da situação do imóvel, expedidas nos últimos 30 dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse, emitidas em nome do requerente e de seu cônjuge ou companheiro, do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, e de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, em caso de sucessão de posse;
- e) descrição georreferenciada nas hipóteses previstas na Lei n. 10.267, de 28 de agosto de 2001, e nos decretos regulamentadores;
- f) instrumento de mandato, público ou particular, com poderes especiais e com firma reconhecida, por semelhança ou autenticidade, outorgado ao advogado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro;
- g) declaração do requerente, do seu cônjuge ou companheiro que outorgue ao defensor público a capacidade postulatória da usucapião;
- h) certidão dos órgãos municipais e/ou federais que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa Incra n. 82/2015 e da Nota Técnica Incra/DF/DFC n. 2/2016, expedida até trinta dias antes do requerimento.
*Igor França Guedes é titular do 1º Registro de Imóveis de Goiânia e presidente da Associação dos Titulares de Cartórios (ATC) de Goiás e presidente do Sinoreg e do CORI.
