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A importância da Due Diligence nas transações imobiliárias

O termo em inglês Due Diligence, comumente utilizado no ambiente corporativo, se refere ao processo de investigação e auditoria acerca da veracidade e confiabilidade das informações fornecidas a investidores ou compradores, referentes à determinada transação comercial.

Essas informações variam de acordo com a natureza do negócio, mas geralmente contemplam os aspectos financeiros, contábeis e fiscais, além das questões jurídicas relacionadas às áreas societária, trabalhista, imobiliária, entre outras.

Quando falamos em transações imobiliárias, a due diligence tem papel fundamental para garantir a segurança jurídica e contábil dessas negociações, sejam elas uma simples aquisição de um imóvel até uma grande operação envolvendo fundos de investimento.

Na área imobiliária essa investigação prévia se dá principalmente sobre o imóvel objeto da transação e sobre o proprietário, seja ele pessoa física ou jurídica, visando conhecer em detalhes a real situação do negócio, levantando e mensurando os riscos da operação.

Muitas vezes, o adquirente ao solicitar as certidões do imóvel verifica que não há nenhuma restrição ou ônus sobre o mesmo, entretanto, o problema pode estar no vendedor, que pode, por exemplo, possuir uma ação de execução onde o imóvel objeto da negociação esteja sob litígio, sendo garantia do pagamento de uma dívida do vendedor. Nesse caso, a venda é anulada, e o imóvel irá a leilão, ficando o adquirente apenas com o direito de ação sobre o vendedor para reaver seu prejuízo.

Essas informações são levantadas através de certidões expedidas por diversos órgãos e repartições, levantamento de processos judiciais e administrativos, análise de contratos com obrigações a vencer e de balanços contábeis e financeiros. Analisando todas essas informações, é possível ter um panorama mais claro sobre os riscos envolvidos e assim, será mais fácil definir os cuidados a serem tomados.

A falta de due diligence em transações imobiliárias pode ser desastrosa para as partes envolvidas, podendo acarretar grandes prejuízos financeiros, além de, em caso de ser constatado um ato fraudulento, o responsável responder civil e criminalmente pelo ato.
Alienações de imóveis gravados com cláusula de inalienabilidade, alienação por pessoa sem legitimidade para tal e transferência fraudulenta de bens em casos de falência são algumas das situações cotidianas que geram a anulação da transação e que poderiam ser evitadas com a análise prévia da situação real do bem.

Devemos nos lembrar ainda, que a anulação de uma transação imobiliária pode se dar muitos anos depois de ter sido realizada, conforme diversas decisões proferidas pelo STJ. E as consequências dessa anulação também serão retroativas.

O trabalho de due diligence geralmente é realizado por advogados, contadores e auditores, que são os profissionais qualificados a buscar as informações estratégicas necessárias para resguardar as partes envolvidas, minimizando ao máximo possíveis problemas que possam ocorrer no negócio.

Então lembre-se. Dá próxima vez que pensar em adquirir um imóvel ou investir no mercado imobiliário, seja diligente e cuide para que seu investimento não se torne uma dor de cabeça e fonte de prejuízos no futuro.

*João Ricardo S. Junqueira, advogado especialista em Direito Empresarial.

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